Hoe stel je een huurovereenkomst correct op?

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 04:06

Het is voordeliger om een appartement rechtstreeks via de eigenaar te huren, zonder makelaarskantoren. Maar dan zal het contract wel zelfstandig tot stand moeten komen en dat is niet eenvoudig: je moet met veel punten en details rekening houden om problemen in de toekomst te voorkomen en in alle rust en vertrouwen te leven. In dit artikel zoeken we uit waar je op moet letten bij het opstellen van een huurovereenkomst.

Laten we meteen een reservering maken: in dit artikel zullen we ons specifiek richten op het contract voor de commerciële huur van woonruimten, dat wordt geregeld door hoofdstuk 35 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie en deels door hoofdstuk 5 van de huisvestingswet van de Russische Federatie, dat wil zeggen, het huren van een appartement door een persoon. Er is een wetsverschil tussen een huurovereenkomst (die wordt afgesloten met een particulier) en een huurovereenkomst (die wordt gesloten met een rechtspersoon). In gewone spraak wordt echter het bekende woord "huur" gebruikt. Daarom zullen we in dit materiaal omwille van de eenvoud beide termen - "huur" en "huur" - als equivalent gebruiken.

De documenten

Aarzel in geen geval om de eigenaar van het appartement te vragen om een volledig pakket documenten:

paspoort;
een bewijs van inschrijving van eigendom van het appartement is vereist;
daarnaast: betaalde bonnetjes van energierekeningen (om er zeker van te zijn dat er geen schulden op staan) en een uittreksel uit het huisboek over op de woonruimte ingeschreven personen.

Als het appartement meerdere eigenaren heeft, is de toestemming van een van hen niet voldoende, u moet de toestemming van iedereen verkrijgen. Er zijn drie mogelijke scenario's voor de ontwikkeling van evenementen:

Voeg de schriftelijke toestemming van alle mede-eigenaren toe.
Een mede-eigenaar gaat een overeenkomst aan met een volmacht van anderen.
Bij het sluiten van het contract zijn alle eigenaren persoonlijk aanwezig (dan geeft het contract aan dat het appartement door alle eigenaren tegelijkertijd wordt verhuurd).

Ook van personen die niet de eigenaar zijn, maar op de woonruimte staan ingeschreven, is schriftelijke toestemming nodig. Anders kunnen zij op elk moment aanspraak maken op hun rechten en moet u dringend op zoek naar nieuwe woonruimte.

Aangezien we het hebben over het huren van een appartement, betekent dit dat de huurder een individu is. Daarom moet hij zijn paspoort meenemen. Ga je niet alleen in een appartement wonen, dan zijn ook de paspoortgegevens van de tweede (derde, vijfde) huurder nodig.

Huurovereenkomsten voor onroerend goed zijn onderworpen aan staatsregistratie. Behalve bij een contract voor minder dan een jaar.

Termijn

De arbeidsovereenkomst kan van korte duur (tot een jaar) en van lange duur (van een jaar tot vijf jaar) zijn. Als in het contract niets wordt gezegd over de looptijd, wordt aangenomen dat het voor maximaal vijf jaar is aangegaan. Het belangrijkste verschil tussen langlopende en kortlopende contracten zijn de voorwaarden voor het uitzetten van huurders.

Korte termijn contract

De eigenaar kan een termijn voorschrijven waarbinnen het contract door partijen vervroegd kan worden opgezegd. Indien een dergelijke termijn niet is vermeld, heeft hij niet het recht om huurders voor het einde van het contract uit huis te zetten. Maar aan het einde van deze periode beslist de eigenaar zelf of hij het appartement aan dezelfde huurders blijft verhuren of op zoek gaat naar anderen.

Langetermijncontract

Het is voor de eigenaar veel moeilijker om afscheid te nemen van de huurders. Aan het einde van de looptijd van het contract kan de verhuurder niet zomaar iemand anders in het appartement betrekken: als hij de huurder niet ten minste drie maanden voor het einde van het contract op de hoogte heeft gesteld van zijn wens, wordt aangenomen dat het contract automatisch vernieuwd onder de oude voorwaarden.

Als de verhuurder zegt dat hij niet langer van plan is de woning te verhuren, dan moeten de huurders verhuizen. Maar in dit geval kan hij het appartement echt niet voor minimaal een jaar huren, anders hebben de vorige huurders het recht om naar de rechter te stappen en schadevergoeding te eisen.

In tegenstelling tot een verhuurder kan een huurder het contract op elk moment zonder opgaaf van redenen beëindigen.

Staat van het appartement en eigendom

Reparaties en verbeteringen

De prangende vraag: wie doet de reparaties? Gewoonlijk bevat de overeenkomst de formulering dat "na het verstrijken van de huurovereenkomst, de huurders zich ertoe verbinden het pand terug te geven in dezelfde vorm waarin het werd verstrekt." Daarom moet in het contract onmiddellijk worden aangegeven wat er in het appartement kan worden gewijzigd en wat niet.

Bovendien hebben bewoners zonder toestemming van de eigenaar niet het recht om reorganisatie en wederopbouw van woonruimten uit te voeren. Zo kun je tijdens reparaties niet zomaar een binnenwand wegnemen en slopen of een deuropening vergroten.

Als het mogelijk is om reparaties uit te voeren, vermeld dan in het contract hoeveel de huur moet worden verlaagd. Als er geen indicatie is, is het mogelijk dat u alles zelf repareert en weigert de eigenaar gewoon om uw kosten te vergoeden.

Alle lopende reparaties en kosten eraan komen voor rekening van de huurder. Hij handhaaft niet alleen de orde in het appartement, maar is ook verantwoordelijk voor de veiligheid van eigendommen.

De verhuurder moet grote reparaties uitvoeren en alle kosten zijn voor zijn rekening (tenzij anders vermeld in het contract). Als de verhuurder geen interesse toont in groot onderhoud wanneer nodig, dan heeft de huurder het recht om:

het zelfstandig uitvoeren van grote herstellingen voorzien in het contract of veroorzaakt door een dringende noodzaak, en de kosten daarvan te innen bij de verhuurder;
een overeenkomstige huurverlaging eisen;
ontbinding van het contract en schadevergoeding eisen.

Als je verbouwt of iets nieuws koopt voor een gehuurd appartement, ben je juridisch bezig met verbeteringen. Ze kunnen scheidbaar en onafscheidelijk zijn. Als een huurder bijvoorbeeld op eigen kosten een airconditioner of een boiler heeft geïnstalleerd (en de verhuurder heeft de huur niet verlaagd of de kosten terugbetaald), heeft hij het recht deze mee te nemen.

Onafscheidelijke verbeteringen, zoals nieuwe wallpapers, kunnen niet worden meegenomen zonder het uiterlijk van het appartement te bederven. Daarom kan de huurder vragen om zijn waarde terug te betalen wanneer het contract afloopt. Maar de claim zal worden voldaan als in het contract staat dat de verhuurder geen bezwaar heeft gemaakt tegen deze verbetering.

Staat van eigendom

De verhuurder is verplicht de huurder de woning in goede staat ter beschikking te stellen. Dit betekent dat als iets u verhindert om het appartement te gebruiken, de verhuurder deze reden op eigen kosten moet wegnemen. Zelfs degene die hij niet eens vermoedde toen hij het appartement huurde. Je ging bijvoorbeeld zitten en was verrast toen je ontdekte dat alle leidingen al lang verrot zijn en het gewoon onmogelijk is om je onder de douche te wassen. De verhuurder moet dit gebrek zo snel mogelijk en absoluut kosteloos verhelpen. Doet hij dit niet, dan kunt u ofwel de oorzaak zelf wegnemen en onkostenvergoeding eisen, ofwel het contract beëindigen.

Let op: de verhuurder dient op eigen kosten alleen die tekortkomingen weg te werken waarvan hij noch u op de hoogte waren.

Als je bij het inspecteren van het appartement zag dat daar iets niet werkte, of je bent er van tevoren voor gewaarschuwd, dan heb je al het recht om in te stemmen met een dergelijke voorwaarde of een betere optie te zoeken.

Ook raden advocaten aan om, naast het contract, een akte van aanvaarding van het appartement op te stellen. Het schrijft de staat van meubilair, sanitair, vloeren, ramen en al het andere voor. Dit helpt vervolgens om geschillen over de kwaliteit van reparaties en meubels te voorkomen. In een appartement met oude Sovjet-meubels en zonder apparatuur hoef je dit natuurlijk niet te doen. Maar de eigenaar, die een huis met dure meubels en apparaten verhuurt, wil ervoor zorgen dat al het onroerend goed in goede staat aan hem wordt teruggegeven, zodat hij zelfs foto's van het onroerend goed en kwitanties kan bijvoegen die de waarde ervan bevestigen. Uiteraard wordt rekening gehouden met natuurlijke afschrijving. Maar de huurder zal moeten betalen voor het kapotte tv-scherm.

Let op zoiets als 'gezamenlijke verantwoordelijkheid' als je samen met iemand een appartement huurt. Als het contract niet voorziet in een clausule over hoofdelijke aansprakelijkheid, dan zal alle verantwoordelijkheid worden gedragen door degene die het contract is aangegaan. Dat wil zeggen, als uw nalatige buurman iets breekt en alleen u als verantwoordelijke in het contract wordt vermeld, moet u betalen.

Huur

Het contract definieert de procedure, voorwaarden en voorwaarden voor het maken van de huur. Als hier geen speciale instructies voor zijn, wordt aangenomen dat deze vergelijkbaar zijn met de instructies die gewoonlijk worden gebruikt bij het huren van een dergelijke woning: in het geval van een appartement is dit een vast bedrag dat elke maand wordt betaald.

Als de verhuurder vraagt om direct 2-3 maanden vooruitbetaling of een borgsom te betalen, dan moet dit in het contract worden vermeld.

Het document moet ook aangeven hoe vaak en in hoeverre de verhuurder de betaling kan verhogen. In de praktijk worden huurverhogingen meestal één keer per jaar geregistreerd tot 10% van de initiële kostprijs. Maar dit alles ter beoordeling van de partijen.

Als een dergelijk beding niet in het contract is opgenomen, heeft de verhuurder nog steeds het recht om de huur te verhogen, maar dit mag maximaal één keer per jaar. Bovendien is hij verplicht de huurder hiervan vooraf schriftelijk op de hoogte te stellen. Als de nieuwe voorwaarden hem niet bevallen, kan hij zich eenzijdig uit het contract terugtrekken.

De huurder heeft ook het recht om vermindering van de huurprijs te eisen indien, door omstandigheden buiten zijn wil, de toestand van het gehuurde is verslechterd.

aanvullend

Praat met de eigenaar over alle details. U zult waarschijnlijk vaak moeten afspreken. Hij maakt zich zorgen over zijn appartement, u maakt zich zorgen over de kwaliteit van het leven, dus leer onderhandelen en noteer alle mondelinge afspraken in het document.

Niet vaak, maar een vervelende situatie doet zich voor: soms willen de eigenaren graag zonder waarschuwing binnenkomen, zelfs bij afwezigheid van huurders en meerdere keren per maand. Dit is een reden om het contract te beëindigen met vergoeding van de verhuiskosten van de huurder. Om een dergelijke situatie te voorkomen, hoeft u alleen maar één regel aan de overeenkomst toe te voegen over hoe vaak de eigenaar bij u mag verschijnen, of het nodig is om u vooraf te waarschuwen en het verbod op spontane bezoeken bij uw afwezigheid aan te geven.

Zoek uit hoe de verhuurder omgaat met gasten, dieren en vermeld dit in het contract.

Alleen door te onderhandelen en alle details vast te stellen die ertoe doen, kunnen beide partijen zonder conflicten en zonder onnodige angst leven.

Beëindiging van het contract via de rechtbank

We zeiden al dat het voor een verhuurder niet makkelijk is om afscheid te nemen van een huurder, het type contract speelt een belangrijke rol. Maar de huurder heeft het recht om het contract op elk moment op te zeggen, maar met één voorwaarde: hij moet de verhuurder drie maanden van tevoren schriftelijk op de hoogte stellen van zijn wens.

Maar soms is het onmogelijk om het menselijk eens te worden, en voor een van de partijen is er maar één uitweg: gerechtigheid zoeken via de rechtbank en het contract beëindigen.

Op verzoek van de verhuurder kan de overeenkomst vervroegd worden opgezegd door de rechter in gevallen waarin de huurder:

eigendom gebruikt met een significante schending van de voorwaarden van het contract of met herhaalde schendingen;
aanzienlijk degradeert eigendom;
meer dan twee keer achter elkaar de huur niet op tijd betaalt;
voert geen grote reparaties uit aan het onroerend goed binnen de termijnen die in het contract zijn bepaald, als volgens het contract grote reparaties ten laste van de huurder zijn.

De verhuurder kan de overeenkomst alleen via de rechter opzeggen als hij de huurder schriftelijk heeft verzocht de overtredingen op te heffen.

Op verzoek van de huurder kan de huurovereenkomst tussentijds worden opgezegd door de rechter in gevallen waarin:

verhuurder de woning niet ter beschikking stelt of belemmeringen opwerpt die het volledige gebruik van de woning in de weg staan;
de woning gebreken vertoont die niet door verhuurder bij het sluiten van de overeenkomst zijn aangegeven, vooraf niet aan huurder bekend waren en bij de bezichtiging van de woning niet konden worden geconstateerd;
de verhuurder voert geen grote reparaties aan de woning uit binnen de contractueel vastgelegde termijn of binnen een redelijke termijn;
eigendom door omstandigheden buiten de wil van huurder in een voor gebruik ongeschikte staat bevinden.

Bij beëindiging van de huurovereenkomst is de huurder verplicht de zaak aan de verhuurder terug te geven in de staat waarin hij deze heeft ontvangen, rekening houdend met normale slijtage of in de staat zoals bepaald in het contract.

Laten we tot slot stilstaan bij nog twee belangrijke punten.

Als de verhuurder een gehuurde woning schenkt of verkoopt, beëindigt dit de huurovereenkomst niet. Met andere woorden, wanneer een persoon komt en zegt: "Verhuis, ik verkoop een appartement", is het illegaal. De verandering van eigenaar brengt niet de beëindiging van de huurovereenkomst van de woning met zich mee.

Indien nodig kunt u de huurder (huurder) wijzigen. Dat wil zeggen, als het contract voor de man is gesloten en hij bijvoorbeeld voor een lange zakenreis naar de Noordpool vertrekt, kunt u met zijn toestemming de huurder in zijn vrouw veranderen. In dit geval blijft het contract hetzelfde, dezelfde voorwaarden, loopt de looptijd door en wordt niet gereset. Maar dit kan u administratieve rompslomp besparen als er zich problemen voordoen (bijvoorbeeld als u het contract moet beëindigen of iets via de rechtbank moet innen).