Hoe te kiezen tussen een nieuw gebouw en een bijgebouw als u een huis gaat kopen?

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 04:06

Elke optie heeft zijn eigen voor- en nadelen.

Een huis kopen in het algemeen is niet eenvoudig. Er zijn veel nuances om te overwegen. En een van de vragen waar de toekomstige eigenaar van onroerend goed tegenaan loopt: een nieuw gebouw of een secundair pand? Elk van de opties heeft zijn fans, maar geen van hen kan worden gezegd: deze is absoluut beter. Het hangt allemaal af van uw behoeften en wensen.

Laten we de belangrijkste criteria analyseren op basis waarvan het de moeite waard is om secundaire woningen en appartementen in nieuwe gebouwen te vergelijken om het maken van een keuze gemakkelijker te maken.

gemak van transactie

Er zijn veel kleine dingen om in gedachten te houden bij het kopen van de secundaire markt. Zorg er bijvoorbeeld voor dat het appartement niet verpand is, de verkoper adequaat is, zijn echtgenoot niet tegen de verkoop van onroerend goed is, enzovoort. Als niet alle documenten zorgvuldig worden gecontroleerd, bestaat het risico dat de transactie binnen enkele jaren ongeldig wordt verklaard. Het appartement zal moeten worden ontruimd en aangeklaagd om het geld terug te krijgen. De aankoop vereist daarom zorgvuldigheid en vaak de hulp van een advocaat of makelaar.

Daarnaast moet u bij het verwerven van een object in een oude woningvoorraad vaak deelnemen aan een keten van transacties. Uw verkoper koopt ook een appartement, evenals zijn verkoper - enzovoort. Soms zijn deze kettingen vrij lang. En als een link uitvalt, zit iedereen zonder deal.

Het grootste gevaar bij het kopen van een nieuw pand is het risico om een oplichter tegen te komen. Er is zelfs een speciale term voor hun slachtoffers: opgelichte aandeelhouders. Een gewetenloos bedrijf kon vroeger appartementen meerdere keren verkopen of een object volledig onvoltooid. En kopers werden beroofd van geld.

De situatie was bij wet geregeld. Het geld van investeerders wordt nu naar geblokkeerde rekeningen gestuurd. Als het huis klaar is, wordt het geld overgemaakt aan de ontwikkelaar. Als dit niet gebeurt, wordt het geld teruggegeven aan de koper.

Dat wil zeggen dat het over het algemeen veiliger is geworden om een appartement in een nieuw gebouw te kopen. Onroerend goed heeft geen geschiedenis, dus u hoeft alleen de zorgvuldigheid van de ontwikkelaar te controleren. Bovendien staan nieuwe woningen direct in de verkoop en worden ze zonder ketens verkocht.

Hypotheekvoorwaarden

Het is de moeite waard om te beginnen met het feit dat het krijgen van een hypotheek voor een appartement in een oude woningvoorraad überhaupt problematisch kan zijn. Het moeilijkste is om een lening te krijgen voor huisvesting in huizen die vóór de jaren 60 van de twintigste eeuw zijn gebouwd. En onder hen zijn er zowel sterke "stalinka's" als pre-revolutionaire gebouwen met revisie, die hun aantrekkelijkheid niet verliezen.

Banken zijn over het algemeen meer bereid hypotheken te verstrekken voor woningen in nieuwe gebouwen. Dergelijke transacties zijn gemakkelijker uit te voeren. Hierboven hebben we al uitgezocht met welke nuances u te maken kunt krijgen bij het kopen van een tweede huis. Dit betekent dat de manager de klant moet vragen en een aantal referenties in een map moet plaatsen. Bij nieuwbouw is alles transparanter. En geld overmaken naar de rekening van een rechtspersoon is gemakkelijker dan je druk te maken over veilige betalingen voor individuen, zodat iedereen tevreden is.

Het verschil zal vaak te zien zijn in de rentetarieven voor nieuwe gebouwen en oude woningvoorraad. Soms is het significant, soms niet. Alfa-Bank biedt bijvoorbeeld leningen aan tegen respectievelijk 7, 89% voor nieuwe woningen en 8, 29% - voor secundaire en Otkrytie - 8, 8% en 8, 9%.

Tarief voor nieuwe gebouwen van "Alfa-Bank"

Tarief voor secundaire huisvesting van Alfa-Bank

Het tarief voor nieuwbouw van "Otkrytie"

Tarief voor secundaire huisvesting van Otkritie

Verschillen worden merkbaar als de koper preferentiële voorwaarden of staatssteunprogramma's kan aanvragen. Zo verlagen banken, in samenwerking met ontwikkelaars, vaak de leentarieven voor het kopen van een huis in een bepaalde buurt. Het preferentiële hypotheekprogramma, dat ze besloten te verlengen tot 1 juli 2022, geldt alleen voor nieuwe appartementen, evenals een lening van 6% voor gezinnen met kinderen.

Dit alles kan de weegschaal in de richting van de nieuwbouw doen kantelen.

Lay-out

Gemiddeld zien moderne indelingen er doordachter uit dan oudere huizen. Meestal hebben we het over in ieder geval een functionele gang en een grote keuken. En in appartementen met meerdere kamers vindt u twee badkamers.

Voor de gebouwen uit de Sovjetperiode zijn kleine keukens, doorloopkamers meer karakteristiek, wat niet altijd handig is. Er is niets te zeggen over pre-revolutionaire huizen - lay-outs daar kunnen de meest ingewikkelde zijn. Toen grote landhuizen in kleine werden veranderd, werden ze vaak op een heel vreemde manier gesneden.

De herontwikkeling wordt gecontroleerd door de staat. Er zijn veel regels en beperkingen voor hen. Daarom is het de moeite waard om een appartement te kopen waarvan de muren voor het grootste deel bij u passen. En niet iedereen is klaar om naar diamanten te zoeken in het oude fonds, als je een nieuw standaard appartement kunt kopen en een min of meer verstandige indeling kunt krijgen.

Dit is het moment om de belangrijke dingen te onthouden. Ontwikkelaars bieden soms zogenaamde open appartementen aan, dat wil zeggen gebouwen zonder binnenmuren. Dit wordt geserveerd als een optie voor uw gemak. Zet ze bijvoorbeeld ergens neer. Maar meestal zijn er partities in het project. En ze zullen precies moeten worden geplaatst waar ze worden toegepast, anders is het een overtreding van de wet. De ontwikkelaar is zo zuinig in het bouwen van muren, dat hij de zaak overlaat aan degenen die woningen kopen. Houd hier rekening mee als u op zoek bent naar een gratis lay-out.

Afwerking

In nieuwe gebouwen worden kopers hoofdzakelijk twee soorten afwerkingen aangeboden: ruw, wanneer een minimum aan werk is gedaan, en definitieve turnkey. De eerste optie is goed omdat de koper niet teveel betaalt voor reparaties die niet naar zijn smaak zijn gedaan. Maar het kost tijd en geld om het appartement op orde te krijgen. Fijne afwerking gaat ervan uit dat je er meteen in kunt trekken en wonen. Tegelijkertijd blijft de kwaliteit van materialen en werk op het geweten van de ontwikkelaar. En het is zeldzaam om te verwachten dat het hoog zal zijn. Maar je wordt in ieder geval begroet met nieuw sanitair, werkende stopcontacten en schakelaars, enzovoort.

Doorverkoop in deze zin impliceert een grote verscheidenheid aan opties. Hier kan de koper verwachten:

• ruwe afwerking: de eigenaren begonnen met renovaties, maar besloten het appartement te verkopen;
• stijlvolle hoogwaardige renovatie;
• een frisse afwerking - een scherm, dat te koop werd aangeboden om de gebreken van het appartement te verbergen, en dat niet lang meegaat;
• prehistorische renovatie, maar het appartement is in goede, nette staat;
• verrotting en verwoesting, stromende leidingen, sanitair met een centimeter laag vuil en gaten in de vloer;
• "Elite" maar smakeloze renovatie, waarvoor de eigenaren ontzettend veel geld willen.

Als dit alles wordt opgesomd, zijn er in feite twee opties: wanneer dringende reparaties nodig zijn en wanneer ze niet nodig zijn. Het voordeel van het tweede geval is dat je direct het appartement kunt betrekken en geen geld hoeft te besteden aan het huren van een woning terwijl je zelf opruimt. Vooral voor hypotheken is dit erg handig. Als er een bedrag op de rekening staat dat voldoende is voor zowel de aankoop van woningen als voor de renovatie ervan, heeft de afwerking niet zo'n grandioze waarde.

Verhuistermijn

De aankomstdatum wordt niet alleen beïnvloed door de noodzaak van reparaties. Appartementen in nieuwe gebouwen beginnen te worden verkocht wanneer het huis zelf vrijwel niet bestaat. Dus soms moet je een huis jaren huren in afwachting van de sleutels van de ontwikkelaar. Aan de secundaire huisvesting is niets veranderd: als de afwerking aanwezig is, kun je direct inbellen.

Lawaaierige renovaties

Stel je een gemiddeld nieuw gebouw voor. Mensen kochten appartementen in verschillende stadia van de bouw van het huis en de sleutels werden ongeveer tegelijkertijd aan de huurders gegeven. En ze beginnen allemaal reparaties uit te voeren. Daarom moet u voorbereid zijn op het geluid dat meerdere jaren aanhoudt.

Voor nieuwe gebouwen stellen regionale "wetten op stilte" meestal zelfs hun eigen voorwaarden. In Moskou is het bijvoorbeeld verboden om iets luid te repareren van 19 tot 9 uur en van 13 tot 15 uur, evenals op zon- en feestdagen. Maar in nieuwe gebouwen gedurende de eerste anderhalf jaar kunnen reparaties worden uitgevoerd van 7 tot 23 uur zonder pauze en in het weekend.

Zelfs het kopen van een appartement in een huis met een mooie afwerking is geen verzekering tegen geluidsoverlast. Alleen zullen de reparaties in de loop van de tijd nog langer duren, omdat de buren er op verschillende tijdstippen mee beginnen. In de oude woningvoorraad is natuurlijk ook niemand verzekerd tegen reparaties van anderen. Maar het is onwaarschijnlijk dat ze het allemaal tegelijk zullen doen. En meestal zijn er in dergelijke huizen nog minder appartementen.

Wat betreft andere geluiden, veel hangt af van de kwaliteit van de geluidsisolatie. En het kan verschrikkelijk zijn in zowel oude als nieuwe huizen.

Communicatiekwaliteit

In nieuwe huizen is communicatie absoluut nieuw. In oude - wat een geluk. De netwerken worden periodiek gewijzigd, zodat u in de secundaire behuizing leidingen en batterijen kunt vinden die net zijn geïnstalleerd. Meestal is alles met het blote oog zichtbaar, zelfs bij het bekijken van advertenties voor de verkoop van appartementen.

Maar met de bedrading zijn verrassingen mogelijk. In de oude woningvoorraad bestaat het risico op een acuut tekort aan stopcontacten - voorheen waren ze gewoon niet in zo'n hoeveelheid nodig. De vervallen bedrading is ook brandgevaarlijk. En vaak is er in oude appartementen niet genoeg elektriciteit voor alle moderne apparaten. Het vergroten ervan is een heel avontuur. Dit kan belangrijk zijn als je de stofzuiger, magnetron en verwarming tegelijk aan wilt zetten.

Wijk

Om voor de hand liggende redenen worden nieuwe gebouwen voornamelijk opgetrokken waar vrije gebieden zijn - dichter bij de rand. In het centrum worden soms ook nieuwe huizen gebouwd, maar die worden tegen kosmische kostprijs verkocht. Dus degenen die niet veel geld hebben, maar in het centrum willen wonen, is er alleen een secundaire huisvesting. In woonwijken kun je al kiezen tussen nieuwbouw en oude voorraad.

Infrastructuur

Als een eenzaam nieuw gebouw is opgegroeid in een oud gebied, zijn er geen infrastructuurproblemen. Er zijn kleuterscholen, scholen, klinieken, winkels en alles wat je nodig hebt voor het leven. Als er meerdere nieuwe gebouwen in de oude wijk komen, wordt het al moeilijker: bestaande voorzieningen kunnen de toename van het aantal mensen mogelijk niet aan.

In nieuwe gebieden met infrastructuur zal alles ongelukkig zijn. Gewoonlijk tonen ontwikkelaars parken, klinieken en alles, alles, alles op de modellen. Natuurlijk wordt het nieuwe gebied vroeg of laat onvermijdelijk bewoonbaar. Maar u moet erop voorbereid zijn dat een deel van wat is beloofd alleen in het project bestaat en dat al het andere niet snel zal verschijnen. Een ander kind kan bijvoorbeeld naar school gaan zonder op de kleuterschool te wachten.

Contingent

Meestal weigeren fans van nieuwe gebouwen het secundaire eigendom vanwege de slechte buurt. Naar verluidt zullen er knorrige gepensioneerden, dronkaards en andere probleembewoners zijn. En nieuwe gebouwen worden bezocht door mensen die geld hebben om een appartement te kopen, wat betekent dat alles in orde zal zijn.

Het lijkt erop dat deze gedachte niet helemaal waar is:

• De aanwezigheid van geld kenmerkt een persoon helemaal niet. De mogelijkheid om een woning te kopen heeft niets te maken met opvoeding, netheid en tact.
• Appartementen in nieuwbouw worden vaak gekocht voor huur. Als er veel eenpersoonskamers en studio's in huis zijn, kunnen luidruchtige studenten of 50 illegale migranten zich daar vestigen.
• De nieuwe economy class-huizen hebben appartementen die bij sociale woningen horen: de stad verdeelt ze onder behoeftigen. En dat zijn bijvoorbeeld mensen uit de vervallen secundaire woningen. Ze kunnen zowel prettige buren als niet erg goede buren blijken te zijn.
• Alles is relatief. Soms is een rustige binge achter de muur leuker dan een gezin met drie luidruchtige kinderen.
• In de secundaire huisvesting kun je direct kennis maken met je toekomstige buren. In een nieuwbouw zal dit niet altijd een aangename verrassing zijn.

Veel hangt dus af van de specifieke woning en uw persoonlijke wensen.