Wat u moet controleren voordat u een appartement koopt op de secundaire markt

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 04:06

Als u lichtvaardig met documenten omgaat, kunt u zonder huisvesting en zonder geld zitten.

Wanneer u iets in een winkel koopt, is het voldoende dat de verkoper u het product wil geven, en u wilt het kopen. Bij onroerend goed is alles ingewikkelder: een deal kan worden aangevochten als blijkt dat deze frauduleus is of iemands rechten zijn geschonden tijdens de verkoop. Tegelijkertijd zal de koper het meest verdrietig zijn: ze zullen uit het appartement worden gezet, het geld moet via de rechtbank worden teruggegeven en soms zelfs afscheid van hen nemen.

Om dit te voorkomen, controleert u alle documenten - en zorg ervoor dat de originelen of kopieën door een notaris zijn gewaarmerkt.

1. Uittreksel uit het USRN over de belangrijkste kenmerken van het object

Dit is een zeer belangrijk document met informatie uit het Unified State Register of Real Estate, dat u veel nuttige informatie zal geven.

Wie zijn de eigenaren?

Ze moeten allemaal akkoord gaan met de deal, anders kan deze worden aangevochten.

Zijn er lasten?

Een object kan worden verpand aan een bank vanwege een hypotheek, verhuurd met de registratie van een overeenkomst met de Federal Property Management Agency, gearresteerd voor schulden. Als dat zo is, hebben de eigenaren niet het recht om erover te beschikken. De deal zal ongeldig zijn.

Wat zijn de kenmerken van het appartement?

Het uittreksel van het USRN zal het exacte adres, kadastraal nummer, gebied bevatten. Het technische plan van het appartement is afgedrukt op de laatste pagina. Je kunt de beelden van kamers inschatten en de aanwezigheid van herontwikkelingen opmerken. Dit laatste is vooral belangrijk als u een hypothecaire lening aanvraagt - deze wordt mogelijk niet goedgekeurd.

Vanaf welke datum hebben eigenaren een appartement?

Vergelijk het met de datum in de eigendomsaktes (over hen hieronder).

Op basis van welk document is de eigenaar eigenaar van het appartement

In sommige gevallen is het risico in eerste instantie hoger - dit wordt ook besproken in de clausule over titeldocumenten.

De eigenaar zal een uittreksel uit het USRN verstrekken. Je kunt er zelf een uitgeklede versie van krijgen.

Hiervoor moet u een uittreksel bestellen op de website van Rosreestr. Voor het verstrekken van een document in elektronische vorm moet u 250 betalen. Informatie verkrijgen van de USRN-roebels. U moet ook een uittreksel over de overdracht van rechten op het onroerend goed bestellen - het kost hetzelfde. In dit document ziet u hoe vaak en op basis waarvan de eigenaren van het appartement zijn veranderd.

Als het afgelopen jaar of twee onroerend goed meerdere keren van eigenaar is veranderd, is dit een reden om op uw hoede te zijn. Dit is meestal hoe frauduleuze transacties worden vermomd. Als de bedrogen eigenaar de transactieketen via de rechtbank kan aanvechten, wordt het appartement aan hem teruggegeven.

2. Documenten van de eigenaar / s

Als de eigenaar een volwassene is

Geldigheid paspoort

Laten we zeggen dat de eigenaar zijn paspoort zes maanden geleden veranderde en de politie vertelde dat hij het oude was kwijtgeraakt. En nu probeert hij een deal te sluiten over een ongeldig document, om het later aan te vechten. Dit gaat gepaard met problemen.

Ga dus met de hulp van een speciale dienst van het ministerie van Binnenlandse Zaken na of de documenten geldig zijn.

Paspoortgegevens

De reeks, het nummer, de geboorteplaats en het registratieadres zijn nodig om ze te kunnen vergelijken met de gegevens die in andere documenten worden vermeld (het is belangrijk dat alles overeenkomt). Als de eigenaar erin is geslaagd om het paspoort in deze tijd te wijzigen, worden de details van de vorige kopie aangegeven op de voorlaatste pagina van de huidige.

Let op de naam, achternaam en patroniem: een discrepantie van minimaal één letter in verschillende documenten is een reden om de eigenaar te vragen de papieren tot uniformiteit te brengen. Anders kan dit een reden worden voor rechtszaken over de geldigheid van de transactie.

Familie status

Een van de echtgenoten kan niet willekeurig over het gezamenlijk verkregen vermogen beschikken zonder de toestemming van de ander. Zo'n deal is gemakkelijk te betwisten. Het is dus belangrijk om te weten of de eigenaar getrouwd is en vanaf welke datum. Deze informatie is nuttig voor u wanneer u verdergaat met de titeldocumenten.

Als een persoon een appartement heeft gekregen door erfenis of als een geschenk, doet de aanwezigheid van een echtgenoot er niet toe. Dergelijke goederen worden niet beschouwd als gezamenlijk verworven.

Maar als u te maken heeft met een verkoopcontract, let dan op de datum van totstandkoming ervan. De eigenaar kan vrij beschikken over een voor het huwelijk gekocht appartement. Als hij het na de bruiloft heeft gekocht, moet het pakket documenten de notariële toestemming van de echtgenoot voor de verkoop bevatten. Theoretisch kan het worden vervangen door een huwelijkscontract, dat in zijn eentje het recht om over het object te beschikken voor de eigenaar veiligstelt. Maar met instemming is het nog rustiger: de huwelijkse voorwaarden worden wel eens betwist.

Als de eigenaar van het appartement is gescheiden en het appartement is gekocht tijdens het huwelijk, kan het nog steeds als gemeenschappelijk vermogen worden beschouwd. Hier heeft u ofwel toestemming nodig, ofwel een rechterlijke uitspraak over het onderdeel volgens welke het onroerend goed is overgedragen aan de persoon met wie u een deal wilt sluiten.

Informatie over kinderen

Op zichzelf zegt het je niets. Maar als de eigenaar kinderen heeft, is dit een reden voor extra controles en eisen voor nieuwe documenten.

Als een appartement met een hypotheek is gekocht, kan het moederschapskapitaal worden gebruikt om het af te lossen. Dit legt een verplichting op om de kinderen te voorzien van aandelen in het appartement. Dus als alleen de ouders tot de eigenaren behoren, is dit niet gedaan. Vervolgens kan de transactie worden aangevochten.

Om dit te voorkomen, vraagt u de eigenaar om een verklaring van het Pensioenfonds dat het kraamkapitaal niet is gebruikt om de hypotheek af te lossen.

Als de eigenaar minderjarig is

Kijk voor kinderen onder de 14 jaar naar de geboorteakte, ouder dan 14 jaar - paspoorten. Vergelijk de gegevens met wat er in andere documenten staat.

Als de eigenaar een kind is, kunnen zijn wettelijke vertegenwoordigers het appartement niet zomaar verkopen. De toestemming van de voogdijautoriteiten voor de transactie is vereist. En als de eigenaar van het appartement ouder is dan 14 jaar, dan zijn toestemming.

3. Titeldocumenten

De naam van het document, op basis waarvan de eigenaar het eigendom heeft gekregen, staat in het uittreksel uit het USRN. Het is de moeite waard om er eens goed naar te kijken.

koopovereenkomst

Alles is hier eenvoudig: als de huidige eigenaar een appartement van de vorige heeft gekocht, wordt dit bevestigd door de bijbehorende overeenkomst. Als u een uittreksel uit het USRN heeft over de overdracht van rechten op een onroerend goed, vergelijk dan de gegevens van de verkoper met de gegevens die in het document worden vermeld. Vraag ook om het acceptatiecertificaat van het appartement en het ontvangstbewijs van de verkoper voor het geld te tonen. Dit zorgt ervoor dat de vorige eigenaar geen klachten heeft over de huidige.

Als de woning met een hypotheek is gekocht, kunt u een bewijs van aflossing opvragen.

Over het algemeen geeft de afwezigheid van bezwaren in het uittreksel uit het USRN op welsprekende wijze aan dat de lening is afbetaald. Maar aangezien een document kan worden gecontroleerd, zou het vreemd zijn om het niet te vermelden.

Participatieovereenkomst in aanbouw

Als de eigenaar in de bouwfase onroerend goed heeft verworven, heeft hij precies dit document in zijn handen en nadat het huis is opgeleverd, zal hij ook een akte van aanvaarding en overdracht van het appartement hebben.

erfrechtverklaring

Bij het omgaan met dergelijke eigendommen bestaat het risico dat er plotseling een beroofde erfgenaam verschijnt en de deal probeert aan te vechten. Bovendien geldt: hoe meer tijd er is verstreken sinds het moment van vererving, hoe kleiner de kans om in de problemen te komen. Het is het beste om een advocaat te raadplegen alvorens te kopen.

Donatie overeenkomst

Ook de risico's van het verwerven van een geschonken woning kunt u beter samen met een specialist inschatten. De advocaat gaat na of de vorm en procedure voor het sluiten van de transactie zijn gevolgd, of de eigenaar wettelijk eigenaar is van het onroerend goed.

Overeenkomst overdracht appartement

Het wordt afgegeven als de eigenaar dit appartement heeft geprivatiseerd. Er is één kanttekening bij het omgaan met dergelijk onroerend goed. Als een persoon die in een appartement is geregistreerd, weigert deel te nemen aan privatisering, krijgt hij een levenslang recht om erin te wonen totdat hij vrijwillig wordt uitgeschreven. Anders is het onmogelijk om hem zelfs via de rechtbank uit te zetten. Het is dus belangrijk om ervoor te zorgen dat hij uitcheckt voordat de verkoper het geld ontvangt. Of je riskeert een appartement te kopen met een huurder.

Er zijn andere soorten eigendomsdocumenten, bijvoorbeeld een rechterlijke beslissing waarbij de eigenaar eigenaar wordt van het object. Maar bij hen is het beter om direct contact op te nemen met een advocaat als u geen problemen wilt.

4. Informatie over degenen die in het appartement zijn geregistreerd

In de clausule over de overeenkomst over de eigendomsoverdracht van het appartement hebben we het al gedeeltelijk gehad over het onderwerp hoe belangrijk het is om te weten wie er in het appartement staat ingeschreven. Laten we nu de vraag in meer detail bekijken.

Naast degenen die weigerden te privatiseren, vormen de volgende huurders een gevaar voor uw transactie en comfortabel wonen in het gekochte appartement:

• ontslagen uit het appartement voor militaire dienst of behandeling in een sanatorium;
• uit het register verwijderd wegens het uitzitten van een straf in plaatsen van vrijheidsbeneming;
• herkend als vermist;
• minderjarigen naar een internaat gestuurd.

Bij terugkomst staan ze ingeschreven op hun vorige woonplaats, dus bij jou. Het is misschien mogelijk om ze via de rechtbank uit te zetten, maar het zal veel tijd en moeite kosten.

Besteed speciale aandacht aan de ontslagen minderjarigen om te informeren of de voogdij hiervoor toestemming heeft gegeven.

Om de nuances te begrijpen, moet je een paar referenties doornemen. Om de echtheid van de documenten te verzekeren, is het beter aanwezig te zijn op de momenten waarop de eigenaar ze ontvangt.

Formulier 9 inschrijvingsbewijs

Het bevat informatie over iedereen die nu in het appartement is ingeschreven.

Archiefcertificaat van inschrijving volgens formulier 9

Deze versie van het document laat de dynamiek van de registratie van bewoners zien: wie is er eerder ingeschreven, wie is wanneer ontslagen. Een zeer bruikbaar document, maar er is een nuance. Ze weigeren vaak om het aan derden te geven, waaronder de huidige eigenaren van het appartement, omdat het de persoonlijke gegevens van vorige bewoners bevat. Als het niet mogelijk was om de archief "negen" te krijgen, moet je werken met wat je hebt en direct naar de help van formulier 12 gaan.

Bewijs van uitschrijving van bepaalde categorieën burgers

Het formulier 12-document bevat gegevens over het feit of een van de huurders uit het appartement is ontslagen, wat in theorie een bron van problemen zou kunnen worden. Idealiter heeft elke kolom nr. Anders moet u aanvullende informatie over elke persoon afzonderlijk vinden, of zelfs de deal weigeren.

5. Bewijs van handelingsbekwaamheid

Als later blijkt dat de verkoper niet nuchter en niet nuchter was, wordt de transactie ongeldig verklaard. U loopt vooral risico als de verkoper op leeftijd is, maar u kunt zich hier over het algemeen niet tegen verzekeren. Zo kan een sluwe advocaat bewijzen dat de eigenaar tijdelijk radeloos was van een medicijn tegen verkoudheid, omdat die bijwerking in de aantekening wordt aangegeven.

Om dit te voorkomen, vraagt u de verkoper om een verklaring van een psychiater en een narcoloog mee te brengen dat hij gezond is en niet geregistreerd als drugsverslaafde.

Als er dwingende redenen voor twijfel zijn, nodig dan een erkende deskundige uit om rechtstreeks een onderzoek naar de deal uit te voeren.

6. Informatie over schulden voor revisie

Alle schulden voor huisvesting en gemeentelijke diensten blijven bij de voormalige eigenaar van het appartement. De uitzondering is revisie. Als de verkoper niet heeft betaald, gaat de schuld naar jou. U kunt de afwezigheid controleren aan de hand van de laatste betaling. Als u het niet vertrouwt, vraag dan om een certificaat van de beheermaatschappij.

7. Volmacht

Een koopovereenkomst sluit u best rechtstreeks met de eigenaar af. Maar de eigenaar is niet altijd bij de deal aanwezig. In dat geval kan hij een notariële volmacht afgeven voor de persoon die zijn belangen behartigt.

Transacties met dit document zijn onveilig, er zijn teveel risicofactoren. Als u besluit een soortgelijke stap te nemen, controleer dan het volgende:

• De volmacht geeft het recht om het appartement namens de eigenaar te verkopen.
• Het document is echt - u kunt het vinden op de website van de Federale Notariskamer.
• De volmacht is niet verlopen.
• Het bevat het juiste paspoort en andere gegevens.
• De eigenaar leeft en is bij zijn volle verstand - videocommunicatie en certificaten van een neuropsychiatrische apotheek zullen hier helpen.

Maar zelfs als alles in orde is, denk dan drie keer na voordat je een besluit neemt over zo'n deal.

Wat te onthouden?

• Controleer alle documenten. Wees niet bang om opdringerig of saai te zijn: u riskeert miljoenen.
• Neem bij twijfel contact op met een specialist. Het is beter een alarmist te zijn dan zonder appartement en geld te zitten.
• Als bij elke stap de twijfels niet verdwijnen, maar sterker worden, weiger dan de deal.

UPD. De tekst is op 17 november 2019 bijgewerkt met meer relevante gegevens uit geverifieerde bronnen.