10 fouten bij het kopen van een appartement dat duur kan worden

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 04:06

U wordt gered door aandacht voor de nuances, die op het eerste gezicht onbeduidend lijken.

1. Documenten niet controleren

Grondige bestudering van documenten is zo'n elementair stadium dat het lijkt alsof niemand erop gepakt zal worden. Maar juist dat vertrouwen heeft alle kans fataal te worden.

De verkoper zal bijvoorbeeld een paspoort laten zien - een gewoon document, niets verdachts. En later blijkt dat hij een half jaar geleden aangifte heeft gedaan bij de politie dat hij hem kwijt was. En nu probeert hij een deal te sluiten over een ongeldig identiteitsbewijs. In de toekomst kan dit veel problemen beloven, zelfs als de koper er uiteindelijk in slaagt zijn zaak te bewijzen.

Er zijn ook minder voor de hand liggende fouten en drukfouten, waardoor de rechtmatigheid van de transactie in twijfel wordt getrokken - verschillende data van dezelfde gebeurtenis in documenten of een mismatch in één letter in de namen.

Wat te doen

Lees elk blad altijd goed door, ook als u een modelcontract voor u heeft liggen. Controleer data, voornamen, achternamen - alle belangrijke informatie. De speciale dienst van het ministerie van Binnenlandse Zaken "Controleren aan de hand van de lijst met ongeldige Russische paspoorten" zal helpen om de authenticiteit van het paspoort vast te stellen. Hiervoor heeft u alleen een serie en een documentnummer nodig.

2. Negeer de wettigheid van de lay-out

De staat verbiedt het willekeurig breken en bouwen van muren. Willekeur is hier gevaarlijk: ze zullen door de deuropening in één appartement snijden en de hele trap zal instorten. Daarom moet elke herontwikkeling worden overeengekomen.

Als de vorige eigenaar de verbouwing niet naar de letter van de wet heeft voltooid, komt deze verantwoordelijkheid op de schouders van de nieuwe eigenaar van de woning te liggen en kost dit veel tijd en veel geld. Bovendien zullen sommige transformaties nooit worden goedgekeurd. En u zult de muren moeten terugbrengen naar de plaatsen die volgens de documenten zijn vastgelegd, anders kan het appartement zelfs worden weggehaald en op een openbare veiling worden verkocht.

Wat te doen

Vraag een uitgebreid uittreksel uit het Unified State Register of Real Estate, waarin het technisch plan van het appartement is opgenomen. Dan zal het mogelijk zijn om het te vergelijken met de echte rangschikking van structuren en te begrijpen of alles in orde is. In sommige gevallen zal het feit van ongecoördineerde herontwikkeling in het plan worden vastgelegd.

3. Controleer niet de archiefinformatie over degenen die in het appartement zijn geregistreerd

Het komt voor dat een bewijs van inschrijving in formulier 9, waar alles wat in het appartement is geregistreerd, geen vragen oproept. Maar er zijn controversiële categorieën huurders die het waard zijn om te weten, zelfs als ze worden ontslagen.

Dit zijn bijvoorbeeld de vermisten. Als de rechtbank een persoon als zodanig heeft erkend, kan hij worden uitgeschreven door de wet van de Russische Federatie van 25 juni 1993 nr. 5242-1. Maar wanneer de vermiste persoon terugkeert, heeft hij het recht om herstel van de inschrijving in de oude woonplaats te vorderen.

De situatie is vergelijkbaar met de gevangenen. Sinds 2015 worden ze niet meer afgegeven door de federale wet van 31 december 2014 nr. 525-FZ om ze te registreren in plaatsen van vrijheidsbeneming. De gevangenisstraffen zijn echter lang, dus theoretisch bestaat het risico dat de dader, na het uitzitten van zijn straf, terugkeert en zich probeert in te schrijven in zijn oude appartement.

Wat te doen

U moet de verkoper om twee certificaten vragen:

• Archief over inschrijving in formulier 9. Het wordt niet altijd vrijwillig gegeven, omdat het persoonsgegevens van oud-bewoners bevat. Maar het is dit document dat in dynamiek iedereen laat zien die ooit in het appartement is geregistreerd.
• Hulp in formulier 12. Hierin staat of er ooit iemand uit de categorie 'probleem' in het appartement heeft gestaan.

4. Geen toestemming nodig van de echtgenoot van de verkoper

Het in het huwelijk verworven vermogen wordt beschouwd als gemeenschappelijk vermogen, ook al staat het alleen op naam van de echtgenoot of echtgenote. De ene echtgenoot heeft dus niet het recht om een appartement te verkopen zonder de toestemming van de andere. Een deal die is gemaakt zonder de goedkeuring van de tweede persoon kan worden aangevochten.

Maar dat is niet alles. Soortgelijke problemen doen zich soms toch voor, ook als de eigenaar van het appartement gescheiden is. Zo is het de ex-man en vrouw niet gelukt om de woning te verdelen en toch gezamenlijk eigenaar te zijn.

Wat te doen

Vereisen een notariële toestemming van de tweede echtgenoot of een rechterlijke beslissing over de verdeling van het onroerend goed, volgens welke het onroerend goed is overgedragen aan de verkoper.

5. Weet niet hoe privatisering werd geformaliseerd

Als op het moment van privatisering een persoon die het recht had om eraan deel te nemen, zijn deel weigert, behoudt hij het recht om voor het leven in het appartement te wonen.

Het klinkt een beetje enger dan het in werkelijkheid is. Zo'n huurder kan er vrijwillig mee instemmen om uit te checken uit het appartement en zich op een andere plaats in te schrijven, en dit ook op gerechtelijk bevel.

Desalniettemin, als de koper deze kwestie niet onmiddellijk opheldert, loopt hij het risico in de toekomst deel te nemen aan lange rechtszaken.

Wat te doen

Controleer de documenten voor privatisering en vergelijk de data daarin met de lijst van huurders die op dat moment in het appartement waren ingeschreven, die zijn aangegeven in het archiefcertificaat op formulier 9.

En als u een persoon vindt met het recht om voor het leven te leven, ontvang dan van hem een notariële verklaring van afstand van dit recht en een document van inschrijving op een nieuw adres nadat hij is ontslagen uit het oude appartement.

6. Kijk niet naar het bewijs van rechtsbevoegdheid van de verkoper

Elke deal is geldig als de deelnemers een nuchtere geest en een solide geheugen hadden. Helaas is het onvermogen niet duidelijk - je kunt een appartement kopen van een verstandig ogende eigenaar en dan ontdekken dat hij niet het recht had om het te verkopen. En uiteindelijk zonder geld en zonder appartement achter te blijven.

Wat te doen

Vraag de verkoper om een bewijs van rechtsbevoegdheid van een psychiater en een narcoloog. Bovendien is het beter om, indien mogelijk, met hem naar de dokter te gaan om er zeker van te zijn dat hij in de overgang geen documenten heeft gekocht.

7. Gooi erfgenamen weg

Het kopen van een appartement dat is geërfd door de eigenaar is een potentiële bron van problemen. Natuurlijk gaan dingen niet per se volgens het worstcasescenario.

Maar soms verschijnen er na de verkoop achtergestelde erfgenamen die de deal aanvechten. Ook zij konden een appartement aanvragen, dus het proces van het opdelen van de woonruimte moet opnieuw worden opgestart. De koper in deze situatie is onschuldig gewond.

Wat te doen

Hoe meer tijd er is verstreken sinds de erfenis is ontvangen, hoe kleiner het risico dat ontevreden mensen verschijnen. Kijk dus in het certificaat voor het jaar waarin het appartement is overgedragen. En overleg met een advocaat - laat hem de specifieke situatie bekijken met de woning die u gaat kopen.

8. Kinderen uit het oog verliezen

Als de eigenaar kinderen heeft, is het mogelijk dat het appartement is gekocht met kraamgeld. Ouders zijn dan verplicht om hun kinderen aandelen in huisvesting te geven. Indien niet geselecteerd, kan de transactie worden aangevochten.

Maar de versierde kinderaandelen in het appartement beloven extra problemen. Als de eigenaar minderjarig is, moet de toestemming voor de verkoop worden gegeven door de voogdijautoriteiten. En als de kinderen ouder zijn dan 14 jaar, dan zij zelf.

Wat te doen

Vraag de verkoper van onroerend goed om een verklaring van het Pensioenfonds waarin staat dat het kraamkapitaal niet is gebruikt om een appartement te kopen. Als de eigenaren kinderen zijn, zorg er dan voor dat alle benodigde toestemmingen in het pakket met documenten zitten.

9. Controleer geen betalingen voor huisvesting en gemeentelijke diensten

Het gaat niet eens over schulden. Als de vorige eigenaar het gemeenschappelijke appartement niet heeft betaald, blijven de schulden bij hem. De uitzondering is revisie, hier zal de nieuwe verhuurder de wanbetaling moeten terugbetalen.

Het is de moeite waard om naar de energierekeningen te kijken om er zeker van te zijn dat het gemeenschappelijke appartement u in de toekomst niet zal ruïneren. Want zelfs in de ene stad verschillen de bedragen soms sterk van district tot district en van beheermaatschappij tot beheermaatschappij.

De schulden van de vorige eigenaar lopen gevaar als ze enorm zijn. En als hij al een faillissementsprocedure is aangegaan, kan de verkooptransactie ongeldig worden verklaard en kan het appartement worden teruggegeven aan de massa om schulden af te betalen.

Wat te doen

Vraag om de betalingen van de afgelopen maanden te tonen.

10. Vals spelen met het contract

Mensen gebruiken allerlei trucs om belasting te ontduiken. Er wordt bijvoorbeeld gesuggereerd dat niet het volledige bedrag van de transactie in het contract moet worden opgenomen. Het kan gunstig zijn voor de verkoper, maar niet voor de koper.

In dat geval zal de koper alle claims indienen voor precies het bedrag dat in de documenten wordt vermeld. Ook zal hij niet de volledige belastingaftrek voor de aankoop van woningen kunnen ontvangen. En als hij sneller dan drie jaar later verkoopt, loopt hij het risico meer belasting te betalen dan hij zou kunnen.

Bovendien is het niet nodig om in te stemmen met een schenkingsakte in plaats van een koop- en verkoopovereenkomst, wanneer de overdracht van geld wordt geformaliseerd door een document. Eerst moet de koper de belasting betalen - voor inkomsten in de vorm van onroerend goed die als geschenk zijn ontvangen van iemand anders dan een naast familielid. Ten tweede kan de transactie ongeldig worden verklaard.

Wat te doen

Schrijf de waarheid in het contract. Namaak is gunstig voor de verkoper, maar u moet eerst aan uzelf en uw voordelen denken.