Een appartement huren of een hypotheek nemen: wat is voordeliger

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 04:06

Gedetailleerde analyse met voorbeelden en berekeningen.

Bij het vergelijken van hypotheken en het huren van onroerend goed verdwijnt het materiële aspect meestal naar de achtergrond. De deelnemers aan de discussie ontdekken wat beter is: de oom van iemand anders betalen of in slavernij bij de bank, te veel betalen, maar voor zichzelf, of constant op zoek naar meer winstgevende opties. Maar als je het sentiment verlaat en je richt op cijfers, wordt de situatie duidelijker.

Huur en hypotheek in cijfers

Veranderingen in prijzen voor onroerend goed en huurappartementen, evenals de omvang van de inflatie voor een lange periode kunnen slechts bij benadering worden voorspeld, zodat de berekeningen onnauwkeurig zijn. En toch zijn cijfers welsprekender dan woorden.

De gewogen gemiddelde rente op hypotheken bedroeg in april van dit jaar volgens de Centrale Bank 9, 64%. Volgens analisten van Domofond.ru was het huren van een appartement in maart 2018 gemiddeld 0,7% goedkoper dan in december 2017. Voor de juistheid gaan we er echter vanuit dat de verhuurder de betalingen met 5% per jaar zal verhogen.

Laten we voor de berekeningen het regionale centrum nemen, de stad met een miljoen inwoners van Volgograd en de federale stad St. Petersburg.

Volgograd

Hypotheek

De gemiddelde prijs van een tweekamerappartement in Volgograd is volgens Domofond.ru 2.365.695 roebel. Denk aan de situatie als u een aanbetaling van 15%, 25% en 50% van de appartementswaarde heeft opgebouwd en een hypotheek hebt afgesloten van 9,64% per jaar voor een periode van 10 jaar.

Aanbetaling, roebels	Maandelijkse betaling, roebels	Te veel betaald, roebels	De totale prijs van het appartement, roebels
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

De berekeningen houden geen rekening met de bijkomende kosten van aanverwante diensten in de vorm van een opstalverzekering en de persoon die de hypotheek nam, en vergoedingen zoals een belastingaftrek.

Stel dat de vastgoedprijzen met 5% per jaar zullen stijgen, dan kost het appartement over 10 jaar 3,67 miljoen roebel.

Huur

De gemiddelde kosten voor het huren van een tweekamerappartement in Volgograd bedragen 15.845 roebel per maand. Als de verhuurder de huur met ongeveer 5% per jaar verhoogt, moet de huurder over 10 jaar 24.556 roebel per maand betalen. Al met al zal hij in de loop der jaren 2.389.344 roebel betalen voor levensonderhoud. Voor het verschil tussen de kosten van een hypotheek met een aanbetaling van 15% en huur, kan een huurder een appartement huren tegen een geraamde prijs van 2028 voor nog eens drie jaar en negen maanden.

Met een gemiddeld salaris in Volgograd van 28.483 roebel, lijken zowel huur- als hypotheekbetalingen haalbaar voor een gezin met twee werkende volwassenen.

Het is ook de moeite waard om te overwegen dat de huurder niet-uitgegeven spaargeld heeft voor de aanbetaling (indien aanwezig), dat hij tegen rente op de bank kan zetten. Volgens de Centrale Bank bedraagt de gewogen gemiddelde rente op deposito's met een looptijd van één tot drie jaar in 2018 6,41%. Over 10 jaar zal de indicator verschillende keren veranderen, maar voor de berekeningen zullen we dit specifieke cijfer gebruiken. De berekeningen houden geen rekening met hoofdletters.

Aanbetaling (spaargeld), roebels	Bedrag in 10 jaar, roebels
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Zo zal de huurder over 10 jaar niet alleen minder uitgeven, maar ook verdienen aan de borg.

Huur en sparen

Uit de vorige paragraaf blijkt hoeveel een persoon in 10 jaar op een borg kan opbouwen als hij een woning blijft huren.

De grootste kansen om te sparen voor een appartement en het zonder hypotheek te kopen, zijn van iemand die de helft van de kosten van het appartement heeft, maar alleen als de prijs van onroerend goed niet verandert.

Over 10 jaar zal 425.213 roebel niet genoeg zijn voor hem om een appartement te kopen. Om het volledige bedrag op het juiste moment bij de hand te hebben, zal hij iets meer dan 3,5 duizend roebel per maand moeten sparen.

Over vijf jaar heeft hij 1.561.491 roebel op zijn deposito. Om op dit moment een appartement te kopen, moet een persoon gedurende alle vijf jaar 13, 4 duizend per maand opzij zetten. Samen met de kosten van het huren van woningen, zal hij 29, 3 duizend uitgeven in het eerste jaar en 32, 6 duizend in het vijfde. Dienovereenkomstig, als hij binnen vijf jaar een appartement koopt, zullen de totale kosten inclusief huur 3.415.482 roebel zijn, in tien - 4.755.039 roebel. Beide opties zijn duurder dan hypotheken.

St. Petersburg

Hypotheek

De gemiddelde prijs voor een tweekamerappartement in Sint-Petersburg is 6.797.671 roebel.

Aanbetaling, roebels	Maandelijkse betaling, roebels	Te veel betaald, roebels	De totale prijs van het appartement, roebels
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Om niet te veel te betalen op de hypotheek, moet u ofwel een eerste betaling van ten minste de helft van de kosten van het appartement accumuleren, of de maandelijkse betaling verhogen en de looptijd van de lening verkorten. Met een gemiddeld salaris van 58, 5 duizend roebel, kan natuurlijk niet iedereen dit doen.

Over 10 jaar zal het appartement naar verluidt 10, 99 miljoen roebel kosten.

Huur

De gemiddelde kosten voor het huren van een tweekamerappartement in Sint-Petersburg bedragen 32.744 roebel per maand. Met een stijging van de huurkosten met 5% per jaar, zal de maandelijkse betaling over 10 jaar 50.787 roebel zijn en zal de huurder in totaal 4.942.178 roebel betalen. Voor het verschil tussen de kosten van een hypotheek met een aanbetaling van 15% en huur, kan een huurder een appartement huren tegen een geraamde prijs van 2028 voor nog eens acht jaar en drie maanden.

Geef ook geen korting op uw spaargeld.

Aanbetaling (spaargeld), roebels	Bedrag in 10 jaar, roebels
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Huur en sparen

En nogmaals, iemand die al de helft van zijn prijs heeft, kan rekenen op het kopen van een appartement zonder hypotheek. Maar het zal voor hem problematisch zijn om de deadline van vijf jaar te halen. Over vijf jaar heeft hij 4.448.162 roebel op zijn rekening staan. Om het vereiste bedrag te verzamelen, moet hij elke maand 39, 2 duizend sparen. Samen met de huurkosten moet hij het eerste jaar 72 duizend per maand verdelen.

Als hij binnen vijf jaar een appartement koopt, worden de totale kosten inclusief huur geschat op 8.968.837 roebel, in 10 jaar - op 11.739.849 roebel.

Dus wat is winstgevender?

Volgens gemiddelde schattingen is huren winstgevender. In alle gevallen is de maandhuur lager dan de hypotheeklasten. Tegelijkertijd wordt de eerste betaling niet alleen niet uitgegeven, maar levert het ook geld op.

Echter, over 10 jaar heeft de persoon die een hypotheek heeft gekozen een appartement en de huurder niet.

Wat betreft de huur van woningen en de gelijktijdige toename van de besparingen voor een appartement, ook hier is alles niet zo eenvoudig. Voorspelbare factoren werken: hoe meer geld je hebt, hoe hoger het inkomen en hoe lager de kosten van onroerend goed en huur in je stad, hoe meer kans je hebt om te sparen voor een appartement zonder hypotheek en in het zwart te blijven. Bij de berekening houden ze er echter meestal geen rekening mee dat vastgoedprijzen in 10-15 jaar aanzienlijk kunnen stijgen.

Daarom is het de moeite waard om rekening te houden met een andere belangrijke indicator: tijd. Langetermijnvoorspellingen zijn moeilijk, zelfs voor specialisten. En stabiliteit in het land komt dichter bij een religieuze indicator: je gelooft erin of je gelooft er niet in. Als u dus meer dan vijf jaar voor een appartement moet sparen, moet u niet alleen logica, maar ook intuïtie bij de berekeningen betrekken.

Houd er rekening mee dat inflatie geld afschrijft en onroerend goed in waarde stijgt.

Volgens Rosstat zijn de prijzen op de secundaire markt de afgelopen drie jaar echter gedaald voor alle typen appartementen, met uitzondering van elite-appartementen.

Als extra factor is het de moeite waard om rekening te houden met de nabijheid van de pensioenleeftijd. Het zal moeilijk zijn om een appartement te huren voor pensioenbetalingen, maar in grote steden zal het onmogelijk zijn. Dus tegen die tijd is het goed om je eigen huis te hebben, zelfs als je het hebt gekregen met een te veel betaald bedrag.

Het argument dat je met het geld dat naar de bank ging voor de rest van je leven een appartement zou kunnen huren, klopt als je het kopen van een huis in een grote stad opgeeft en een appartement huurt tegen een zeer gunstige prijs. Dus als je 3 miljoen spaart op te veel betaald heb je 10 jaar lang maandelijks 25 duizend per jaar (maar je moet wel rekening houden met inflatie).

Er kan ook geld worden gestort. Een bedrag van 3 miljoen, rekening houdend met de huidige gemiddelde rente op deposito's, zal 15 duizend roebel per maand aan rente opleveren, 4 miljoen - 20 duizend.

Hoe berekent u wat het beste voor u is

Gemiddelde berekeningen geven gemiddelde resultaten, dus om te begrijpen wat voor u winstgevender is, zult u de berekeningen zelf moeten doen. Hiervoor heeft u de volgende gegevens nodig:

1. Het bedrag van de huur voor het appartement.
2. Het bedrag van uw spaargeld dat u als aanbetaling wilt gebruiken.
3. De kosten van het appartement dat u wilt kopen.
4. Hypotheekrente (u kunt het landelijk gemiddelde gebruiken of het tarief van de bank waar u een hypotheek wilt afsluiten).
5. Het percentage van een bankdeposito waaraan u uw geld voor een lange periode wilt toevertrouwen.

Als u kiest tussen een hypotheek en een huis huren en tegelijkertijd geld sparen om een appartement te kopen

1. Hypotheek

Bereken met behulp van of op de website van uw bank hoeveel jaar uw hypotheek meegaat met de optimale maandlast, wat het te veel betaalde zal zijn.

Met een appartementsprijs van 5,2 miljoen roebel, een eerste betaling van 3,2 miljoen, een rentepercentage van 11% en een hypotheektermijn van zeven jaar, zal de maandelijkse betaling 34.245 roebel zijn en het te veel betaalde - 876.569 roebel.

2. Een appartement huren

Bereken hoeveel u over de jaren betaalt voor het huren van een appartement, rekening houdend met eventuele huurverhogingen.

U geeft bijvoorbeeld 22 duizend roebel per maand en huurt al drie jaar een appartement. Gedurende deze tijd is de prijs nooit gestegen, maar het is duidelijk dat de huur over zeven jaar niet hetzelfde zal kosten. Daarom geeft u het komende jaar vermoedelijk 22 × 12 = 264 duizend te huur weg, in de komende drie jaar - 24 × 36 = 864 duizend, in de overige drie - 26 × 36 = 936 duizend, in totaal - 2,06 miljoen roebel.

3. Storten en sparen

Bereken hoeveel geld u gedurende de looptijd van de hypotheek op het deposito heeft opgebouwd en schat het bedrag in. Bereken dan hoeveel geld je over hebt na het eerste jaar, het tweede, enzovoort tot het einde van de hypotheektermijn. Bepaal ook het bedrag dat u maandelijks opzij kunt zetten om een appartement te kopen, bereken hoeveel geld u over een jaar of twee krijgt, enzovoort tot het einde van de hypotheektermijn. Ontdek nu, door een simpele optelling van het bedrag op het deposito en spaargeld, over hoeveel jaar u geld kunt innen voor onroerend goed.

Op een deposito zonder kapitalisatie met een rentepercentage van 6, 1%, zal het bedrag van 3, 2 miljoen roebel in zeven jaar veranderen in 4.566.400 roebel.

Zelfs als de vastgoedprijzen niet stijgen, is het over zeven jaar onmogelijk om een appartement te kopen zonder hypotheek.

Er is een optie om niet te wachten tot het vereiste bedrag op de aanbetaling is verzameld en om 20 duizend roebel per maand of 240 duizend per jaar te besparen. Dan, na vijf jaar, zal de besparing 5.376.000 roebel zijn. Rekening houdend met de huur, bedragen de totale kosten van onroerend goed 6.640.000 roebel en blijven er 176.000 over. Voor zeven jaar zal de hypotheek op het appartement gaan naar 6, 8 miljoen. Dat wil zeggen, de kosten zijn ongeveer hetzelfde, maar er is twee jaar bespaard, dat wil zeggen dat het huren van woningen en sparen op dit moment winstgevender is.

Deze berekeningen werken alleen als de kosten van het appartement gedurende vijf jaar niet zijn veranderd en de huur niet sneller is gestegen dan voorspeld.

Wanneer u zelfs voor de looptijd van de hypotheek niet kunt sparen voor een appartement, is het duidelijk dat lenen bij een bank voordeliger is dan sparen.

Als u kiest tussen een hypotheek en een huurwoning zonder plannen om in de toekomst een appartement te kopen

1. Onthoud hoeveel je de verhuurder geeft

Laten we de cijfers uit het vorige voorbeeld nemen - 22 duizend roebel.

2. Bereken uw maandelijkse hypotheeklasten

Opnieuw is het aantal uit het vorige voorbeeld 34,3 duizend roebel.

3. Vergelijk twee getallen

Uiteraard is huren voordeliger, ook als u de aanbetaling niet meerekent in de berekeningen. Als alles niet zo eenvoudig is, deel dan het bedrag van de aanbetaling door het aantal maanden van de hypotheek en tel het ontvangen bedrag op bij de maandelijkse betaling:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 duizend roebel.

De vergelijking met 22 duizend is nog duidelijker. En zelfs als de huur over zeven jaar in prijs verdubbelt, zal het huren van een appartement nog steeds winstgevender zijn.

Echter, al in het achtste jaar zal een persoon met een hypotheek deze volledig aflossen en alleen de nutsvoorzieningen betalen. En de huurder blijft hetzelfde bedrag aan huur betalen. Aan de andere kant, als de huur niet zou stijgen, zou het bedrag dat naar de hypotheek zou zijn gegaan voldoende zijn voor een huurovereenkomst van 26 jaar.

4. Bereken hoeveel u verdient met het geld dat naar de aanbetaling had kunnen gaan

Over zeven jaar zal de aanbetaling 4,57 miljoen roebel zijn. En als je het verschil tussen betalingen van 12,3 duizend per maand op maandbasis uitstelt, dan komt dat over zeven jaar nog eens 1,03 miljoen op. Het totale bedrag van 5,6 miljoen, vastgesteld op 6,1% per jaar, zal 28,5 duizend roebel per maand aan rente opleveren.