Hoe een appartement te kopen dat al een hypotheek heeft?

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 04:06

Het is veiliger om dergelijke woningen te kopen met toestemming van de bank en met haar deelname.

Is het mogelijk om een appartement te kopen waarop al een hypotheek rust?

Hypotheekwoningen zijn in pand gegeven door de bank - een record hiervan staat in het Unified State Register of Real Estate. De eigenaar kan geen transacties met zo'n appartement doen zonder toestemming van de hypotheekhouder: Rosreestr registreert de eigendomsoverdracht eenvoudigweg niet. Maar dit betekent niet dat het onmogelijk is om gehypothekeerd onroerend goed te verkopen of te kopen. Alleen zal de procedure zelf iets gecompliceerder en langer zijn.

Waarom een appartement verkopen met een hypotheek?

Als het appartement via de rechtbank naar de bank is gegaan omdat de eigenaar een lening heeft, dan verkoopt de financiële instelling het via een openbare veiling. Wanneer de eigenaar zelf besluit om verhypothekeerd onroerend goed te verkopen, kunnen potentiële kopers daar argwanend tegenover staan. De hypotheek heeft de reputatie van slavernij, waarvan de ketenen pas kunnen worden afgeworpen met de laatste betaling. Als iemand een appartement verkoopt, is er iets mis met hem of met het appartement, denken sommigen.

In feite kunnen er een miljoen redenen zijn. De eigenaar besloot vanwege de gezinsuitbreiding naar een andere stad te verhuizen voor werk of naar een groter appartement. De echtgenoten gaan scheiden, willen de schuld afbetalen en het geld voor het hypotheekappartement delen. De kredietnemer heeft financiële omstandigheden gewijzigd, hij kan de lening niet aan en wil deze teruggeven voordat de situatie onherstelbaar wordt.

De reden kan natuurlijk iets onaangenaams zijn: het dak lekt, er is een drugshol bij de ingang en de beheermaatschappij verzamelt zoveel geld alsof het de trottoirs in de winter bestrooit met Swarovski-kristallen. Maar u bent niet verzekerd tegen dergelijke risico's, zelfs niet als u een appartement koopt zonder hypotheek - u moet gewoon alles controleren.

Nu vindt in Rusland bijna de helft van de onroerendgoedtransacties plaats met het aantrekken van hypotheken. Er komen dus meer appartementen op de markt die belast zijn met hypotheken.

Is het rendabel om een appartement te kopen waarop al een hypotheek rust?

Wanneer een bank het appartement van een debiteur op een openbare veiling verkoopt, kan een forse korting worden verwacht. Voor een financiële instelling is dit een niet-kernactiva, dus probeert ze er vanaf te komen door simpelweg haar eigen activa terug te geven.

Bij de verkoop van een woning door de eigenaar mag men geen ongebruikelijk gunstige prijs verwachten. Maar hij kan nog steeds een beetje weggooien - voor onnodige problemen en om je te motiveren om een appartement met last te kopen.

Hoe koop je een appartement met een hypotheek?

Afhankelijk van de voorwaarden kunt u op verschillende manieren een appartement kopen.

Met de aflossing van de hypotheek op het moment van de transactie

Voorwaarden: de transactie wordt uitgevoerd met toestemming van de bank waar de huidige eigenaar de hypotheek heeft verstrekt; de koper koopt het object voor contant geld.

Het veiligste schema. Het beschermt alle partijen bij de transactie: de koper, de verkoper en de bank. Laten we naar een voorbeeld kijken.

Een appartement voor 3 miljoen roebel is te koop. De bank stemt in met de transactie en bepaalt het bedrag van de resterende schuld - 500 duizend roebel. Er worden twee cellen gebruikt voor berekeningen. Voordat de koop- en verkoopovereenkomst wordt ondertekend, wordt het geld van de koper erin gelegd: 500 duizend in de ene en 2,5 miljoen in de andere.

De documenten voor de cellen schrijven voor wie de rekeningen kan ophalen en wanneer. Als de koop- en verkoopovereenkomst is ondertekend en de eigendomsoverdracht is geregistreerd in Rosreestr, kan de bank zijn 500 duizend uit één cel halen, de verkoper - 2,5 miljoen uit de tweede en de koper - een hypotheek om te verwijderen de last. Als de deal mislukt, zal de koper zijn geld teruggeven en verandert er voor de rest niets.

Soms kan geld voor een lening niet via een cel, maar rechtstreeks bij de bank worden gestort, maar is de financiële instelling in ieder geval actief bij het proces betrokken.

Met de overdracht van schuld

Voorwaarden: de transactie wordt uitgevoerd met toestemming van de bank, de koper koopt woningen op een hypotheek van dezelfde bank.

De koper dient een hypotheekaanvraag in bij de bank, alsof hij een appartement koopt. Het goedkeuringsproces is vergelijkbaar en duurt ongeveer even lang. Aangezien hij de kredietnemer wordt tijdens de aankoop, zal de financiële instelling zijn solvabiliteit controleren en beslissen of hij klaar is om hem als klant te zien.

Hier wordt naast de koopovereenkomst een overeenkomst gesloten voor de overdracht van vorderingen op een oude lening of een nieuwe leningovereenkomst tussen de bank en de koper. De last in Rosreestr wordt verwijderd en een nieuwe wordt opgelegd met de registratie van de rechten van de volgende eigenaar.

Tatiana Trofimenko Vooraanstaand advocaat van de Europese Juridische Dienst

Dit schema is ook redelijk veilig.

Bij vervroegde aflossing van de hypotheek op kosten van de koper

Voorwaarden: de bank gaat niet akkoord met de verkoop van het appartement, de koper koopt het appartement voor contant geld. Of de koper neemt een lening bij een andere bank.

In dit geval betaalt de koper de lening terug. Dienovereenkomstig moet hij een bedrag bij de hand hebben dat gelijk is aan de rest van de schuld. De partijen sluiten een voorlopige overeenkomst voor de verkoop en aankoop van een appartement, volgens welke de verkoper geld ontvangt om de hypotheek af te sluiten. Dan wordt de last van het appartement verwijderd, en vervolgens wordt de woning als onroerend goed verkocht zonder onderpand.

Deze optie is riskanter voor de koper, aangezien het geld wordt overgemaakt onder een overeenkomst die niet onderworpen is aan registratie bij Rosreestr.

Tatiana Trofimenko Vooraanstaand advocaat van de Europese Juridische Dienst

In theorie kan de verkoper weigeren de koop- en verkoopovereenkomst met Rosreestr te registreren. De koper kan er geld van krijgen, maar alleen via de rechtbank.

Wat te onthouden?

• U kunt een appartement kopen waarop al een hypotheek rust.
• U moet het op dezelfde manier controleren als huisvesting zonder lasten.
• Het is veiliger om een appartement te kopen met toestemming van de bank en met haar deelname.