Wat was de hypotheek in verschillende historische tijdperken?

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 04:06

Hoe mensen het probleem van het kopen van woningen op krediet van de prehistorie tot de 21e eeuw hebben opgelost.

Moderne financiële instrumenten hebben de houding van een persoon ten opzichte van zijn eigen economie radicaal veranderd. Neem dezelfde hypotheek: het stelde mensen in staat woningen en ander onroerend goed te kopen tegen voorwaarden die voorheen gewoon onmogelijk waren. Laten we eens kijken hoe de hypotheekkwestie in verschillende tijdperken was geregeld, om te begrijpen in hoeverre het mensen heeft geholpen hun leven te verbeteren.

1. Paleolithicum en vroeger

Wetenschappers weten vrij weinig over hoe het gezinsleven en het economische leven in de prehistorie waren geregeld. Archeologen en paleogenetici kunnen in het beste geval de grootte van menselijke groepen, hun genetische overeenkomst en hun beroep reconstrueren.

Om de gebruiken van het paleolithische volk te reconstrueren, kijken ze meestal naar min of meer moderne stammen van jager-verzamelaars (bijvoorbeeld het Guaiac-volk dat op het grondgebied van het moderne Paraguay leeft). Maar het lijkt erop dat oude mensen vatbaar waren voor patrilokaliteit - een soort familierelatie waarin een vrouw naar de stam van de vader van haar man gaat (als het concept van 'echtgenoot' in onze zin algemeen van toepassing is op een dergelijke oudheid). Nou, ze hadden zeker exogamie - een verbod op nauw verwante huwelijken. Over het algemeen moest ik bij mijn ouders wonen.

Als er een moderne hypotheek was: misschien hadden een paar families hypotheken kunnen nemen op voedsel, kleding en wapens en een nieuwe stam kunnen vormen. Op ongeveer dezelfde manier als nu vestigen jonge gezinnen zich minnelijk in nieuwe gebouwen. Als gevolg hiervan zouden de leden van de nieuwe stam een entourage van dezelfde leeftijd hebben.

2. In het oude Griekenland

Eigenlijk is het woord "hypotheek" van Griekse oorsprong en wordt het vertaald als "fundament", "belofte" of zelfs "waarschuwing". Dat was de naam van de pilaar, die aan de rand van het perceel was geïnstalleerd, zodat hij "waarschuwde" dat deze site als onderpand voor de schuld dient.

Zo was bij de Grieken de hypotheek een vorm van eigendomsaansprakelijkheid van de schuldenaar aan zijn schuldeiser: bij niet-betaling had de schuldeiser het recht om de verhypothekeerde grond terug te nemen. Vóór de ontwikkeling van hypotheken was de insolvente schuldenaar aansprakelijk jegens de schuldeiser met persoonlijke vrijheid, daarom was de hypotheek een meer progressieve maatstaf voor economische betrekkingen.

Hiervoor moest natuurlijk een ontwikkelde instelling van particulier grondbezit bestaan in de Griekse samenleving. In 621 v. Chr. stelde de Atheense heerser Drakont de eerste reeks geschreven wetten op (ja, de zeer draconische maatregelen), die elke inbreuk op het eigendom van iemand anders streng bestrafte. Dit gaf een impuls aan de ontwikkeling van krediet- en schuldrelaties, waarbij de grond als onderpand fungeerde. De Griekse hypotheek was aan het begin van de 6e eeuw voor Christus volledig operationeel.

Maar zo'n hypotheek was niet voor iedereen beschikbaar: om er gebruik van te maken, moest je een eigen volkstuintje hebben.

De oudste zoon van het gezin was de erfgenaam van het landgoed van zijn vader, zodat hij zijn vrouw naar het huis van zijn ouders kon brengen, dat later samen met het land in zijn eigendom overging. Hij was het die in de toekomst kon rekenen op een hypotheek, die hij eigenlijk niet meer nodig had.

Maar de jongere zonen waren in die zin benadeeld en konden ofwel tevreden zijn met stukken land, ofwel in dienst treden van de rijken, ofwel hun fortuin zoeken in de koloniën. Dit alles was niet erg bevorderlijk voor het stichten van een gezin op relatief jonge leeftijd.

Als er een moderne hypotheek was:het vermogen om eerst land in zijn geboorteplaats te krijgen en vervolgens de schuld ervoor af te betalen in geld of dienst zou het leven van de oude Grieken hebben veranderd. De jongste zonen zouden er zeker blij mee zijn. Toegegeven, dan zouden ze in de buurt van Athene, Sparta of Korinthe hebben gewoond en niet de hele Middellandse Zee met hun koloniën hebben bedekt. Of, integendeel, ze zouden de hele oecumene beslaan.

3. In het oude Rome

In de oudheid waren hypotheken bekend in Babylon (de wetten van Hammurabi in de 6e eeuw voor Christus), Mesopotamië en zelfs India (in de 2e eeuw voor Christus). Maar de hypotheek kwam het dichtst in de buurt van de moderne omstandigheden in het oude Rome.

Aanvankelijk werden de schuldbetrekkingen tussen de Romeinen als het ware op voorwaardelijke vrijlating gebouwd in de vorm van een "transactie op vertrouwen" (lat. Fiducia), en de risico's werden niet door de schuldeiser, maar door de schuldenaar genomen: hij heeft de schuldeiser in ruil voor geld overgedragen met behulp van een bijzondere juridische procedure pandrecht, dat wil zeggen roerende of onroerende goederen. Na het afbetalen van de schuld kon hij alleen maar hopen dat de schuldeiser zijn belofte zou houden en, met behulp van een gespiegelde juridische procedure, het onderpand zou teruggeven. Als de schuldeiser om wat voor reden dan ook weigerde dit te doen, kon de schuldenaar zijn naam alleen maar in diskrediet brengen bij medeburgers - de wet kon hem op geen enkele manier helpen, afspraak is afspraak.

Al in de tweede eeuw voor Christus hadden de hypotheekrelaties zich aanzienlijk ontwikkeld. Onder de nieuwe vorm van een pandrechttransactie (lat. Pignus) kreeg de schuldeiser in ruil voor zijn geld niet langer de eigendom van de schuldenaar, maar alleen het recht om deze eigendom te bezitten. De schuldeiser had niet eens het recht om dit eigendom te gebruiken, maar de vruchten die van dit eigendom werden verkregen, konden gaan om de schuld of rente erop te betalen. Alleen in het geval dat de schuldenaar niet kon betalen in overeenstemming met de aangegane verplichtingen, werd de schuldeiser eigenaar van zijn eigendom.

Ten slotte verschijnt in de eerste decennia van de II eeuw voor Christus een derde type onderpand, dat heel dicht bij moderne hypotheken ligt (lat. Hypotheca legalis) - een pandrecht op onroerend goed zonder het aan de schuldeiser over te dragen.

Dit werd mogelijk gemaakt door de verandering in de politieke en economische omstandigheden van die tijd: de verzwakking van het slavensysteem en de massale overdracht van grond aan pachters. Aanvankelijk verpandden huurders - appartementen of kleine percelen - hun roerende goederen (bijvoorbeeld meubels of landbouwwerktuigen) als onderpand voor de huur, maar bleven ze bezitten. Vervolgens kan onroerend goed ook een object van hypotheek worden.

Als de lener niet volgens de overeenkomst kon betalen, kreeg de bruikleengever het recht om het verpande goed op te eisen met de daaropvolgende verkoop op een veiling en een vergoeding uit de opbrengst van het schuldsaldo van de lener.

Als er een moderne hypotheek was:de Romeinse hypotheek was al behoorlijk ontwikkeld, maar had een aantal nadelen. In het oude Rome werd bijvoorbeeld geen uniform eigendomsregister bijgehouden, en de geldschieter die een pandrecht aanvaardde, kon er niet zeker van zijn dat hetzelfde eigendom niet langer aan een andere geldschieter was verpand en dat in het geval van faillissement van de lener, zijn hypotheekrecht niet in aanvaring komt met andermans hypotheekrecht.

Bovendien werd de hypotheek meestal uitgebreid tot het gehele eigendom van de lener, waardoor het volume en de waarde onzeker werden, die in de loop van de tijd konden veranderen. Deze onrustige eigendomsverhoudingen belemmerden de ontwikkeling van hypotheken, waardoor de Romeinse burgers die het nodig hadden eronder te lijden hadden.

4. In middeleeuws Europa

Zoals uit het bovenstaande blijkt, kan een hypotheek normaal gesproken alleen bestaan met strikte inachtneming van de rechten van deelnemers aan transacties. Structureel complexe transacties vroegen om controle en regulering, en op de lange termijn - een goed werkend registratiesysteem. Dit alles kon alleen door de staat worden geleverd. Daarom, samen met de val van het Romeinse Rijk als een enkele gecentraliseerde staatsvorming in de 5e-6e eeuw na Christus, hield de instelling van hypotheek praktisch op te bestaan.

Het werd pas nieuw leven ingeblazen in het tijdperk van de Hoge Middeleeuwen (XII-XIII eeuw), op een nieuwe golf van ontwikkeling van monetaire en juridische relaties. Feodale heren hadden vaak geld nodig om moorddadige oorlogen of kruistochten te voeren, en daarom waren ze gedwongen hun kastelen en voorouderlijk land te verpanden aan woekeraars of rijkere buren.

Als gevolg hiervan nam West-Europa, als opvolger van het Romeinse rijk, de instelling van de hypotheek over, waardoor deze nog meer geformaliseerd werd, beschermd door ontwikkelde wetgeving. Daarnaast waren er speciale hypotheekboeken, waarin informatie over het gehypothekeerde onroerend goed werd ingevuld.

In het tijdperk van de late middeleeuwen (XIV-XVI eeuw) werd de hypotheek uiteindelijk gevestigd in de vorm waarin deze tot op de dag van vandaag bestaat: het gehypothekeerde goed blijft in het bezit van de schuldenaar en de schuldeiser krijgt het recht, in in het geval van niet-terugbetaling van de schuld, om het gehypothekeerde goed terug te vorderen met de daaropvolgende verkoop op een veiling …

Als er een moderne hypotheek was:het is goed als je een grote feodale heer bent en je iets te hypotheek hebt - en hoop op oorlogsbuit, die zowel schuld als rente zal terugbetalen. Maar de overgrote meerderheid van de West-Europeanen in de Middeleeuwen waren arme boeren die te kleine percelen bezaten om op grote leningen te kunnen rekenen. En in het algemeen zijn rechtbanken, rechtszaken, notarissen en advocaten in het gunstigste geval voor de rijken en adel - voor de burgers van grote steden. Nee, hypotheken waren in de middeleeuwen nog lang niet algemeen verkrijgbaar.

5. Moderniteit

In de 19e eeuw droegen industriële groei, verstedelijking en de ontwikkeling van stedelijke infrastructuur bij aan de explosieve groei van de hypotheekmarkt. In de meest ontwikkelde Europese landen - Engeland, Frankrijk of Nederland - werden de principes van kredietverlening om de bouw te financieren actief en overal toegepast. De geldhoeveelheid in de bouw en industrie werd ook geïnvesteerd in andere Europese landen, waaronder het Russische rijk.

In de twintigste eeuw kreeg hypotheek een bijzondere rol in de Verenigde Staten tijdens de Grote Depressie. Zij was het die de basis vormde van de "New Deal" van Franklin Roosevelt.

Er zijn twee soorten leningen op de Amerikaanse huizenmarkt: bouwleningen en hypotheken. Het geleende bedrag is niet hoger dan 80-90 procent van de waarde van het gehypothekeerde onroerend goed. De grootte van de eerste afbetaling die de lener uit zijn eigen vermogen doet, is respectievelijk 10-20 procent. De staat verstrekt de armen goedkope leningen voor de volledige waarde van het huis.

Tegenwoordig worden hypotheken in de Verenigde Staten verstrekt voor een periode van 15-20 jaar. Een onderscheidend kenmerk van de Amerikaanse hypotheek is de gerichte en systematische overheidssteun voor hypotheken door middel van instrumenten als de secundaire hypotheekmarkt, staatsleningenverzekeringen en voordelen bij het verkrijgen van leningen voor burgers met een laag inkomen. Dankzij deze maatregelen en de beschikbaarheid van krediet heeft 75 procent van de Amerikanen een eigen woning.

In Rusland begon de hypotheekmarkt zich pas te ontwikkelen na de ineenstorting van de USSR. In 1997 richtte de regering het Residential Mortgage Lending Agency op om investeringen in de hypotheeksector aan te trekken. In 1998 werd de wet "Op hypotheken (verpandingen van onroerend goed)" aangenomen. Volgens de gegevens over hypotheken verstrekt aan ingezetenen en de verworven vorderingsrechten voor hypotheken in roebels van de Centrale Bank, bedroeg de groei van de hypothecaire kredietverlening in 2017 ten opzichte van het jaar ervoor 37 procent. In totaal werden in 2017 meer dan twee biljoen roebel aan leningen verstrekt. Dit werd mogelijk door de aanhoudende daling van de beleidsrente. Het werd vastgesteld in december 2017. De Bank of Russia besloot de beleidsrente te handhaven op 7,25% per jaar op 7,25% per jaar.

De algemene trend van moderne hypotheken is duidelijk - het zal steeds betaalbaarder worden voor een toenemend aantal burgers. Het doel van de staten die dit soort leningen ondersteunen, is om in hun eigen huisvesting te voorzien voor het maximale aantal van hun burgers en jonge gezinnen.