Waarom vastgoed vanaf 1 juli in prijs stijgt en is het dringend om een appartement te kopen

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 04:06

De nieuwe wet moet het geld van aandeelhouders beschermen. Maar de banken zullen er het meest van profiteren.

Wat gebeurt er op 1 juli?

Op 1 juli 2019 treden wetswijzigingen in werking, die de regels van de relatie tussen het bedrijf en de opdrachtgever in de deelbouwmarkt wijzigen.

Ontwikkelaars zullen het geld van mensen die appartementen kopen in de fase van het bouwen van een huis niet langer rechtstreeks kunnen gebruiken. Deze gelden worden op geblokkeerde rekeningen gehouden. Het bedrijf kan ze pas verwijderen nadat het object in gebruik is genomen.

Ontwikkelaars zullen bankleningen moeten aangaan - uiteraard tegen rente. Sberbank belooft hen bijvoorbeeld 7-8% uit te lenen, wat veel is.

En waarom is deze wet nodig?

Dit is de volgende stap in de verbetering van de wetgeving in een poging het geld van aandeelhouders te beschermen.

Tot 2004 was er geen enkel regelgevend kader voor gedeelde bouw, dus floreerden verschillende frauduleuze plannen in de vorm van meerdere verkopen van hetzelfde appartement aan verschillende klanten, het verdwijnen van de ontwikkelaar met al het geld, enzovoort.

Wet 214-FZ heeft de situatie op de markt voor gedeelde bouw aanzienlijk verbeterd. Het beschermt de koper tegen een dubbele verkoop van objecten, regelt de relatie tussen de opdrachtgever en de ontwikkelaar. Maar de regeling verzekert niet tegen het faillissement van het bedrijf, wat niet zo zelden voorkomt. Nu staan er 887 probleemgebouwen in het register van het Ministerie van Bouw.

De nieuwe wet is bedoeld om aandeelhouders tegen dergelijke gevallen te beschermen. Als het bedrijf zijn verplichtingen niet nakomt - de constructie niet voltooit, de deadline mist - dan wordt het geld van de geblokkeerde rekening teruggegeven aan de klant.

Lijkt me een goede wet. Of is er een vangst?

Er zijn hier enkele nuances. Het nieuwe mechanisme ter bescherming van aandeelhouders is een goede verbetering. Het sluit situaties uit waarin mensen zonder geld zitten, zonder appartement, maar met een langlopende hypotheek voor niet-bestaande woningen.

Tegelijkertijd zal de bouw van het gebouw echter meer kosten voor de ontwikkelaar, wat zeker van invloed zal zijn op de kosten van appartementen. En dan hebben we het over de prijs van onafgewerkte woningen.

Zo werkte het eerder: de ontwikkelaar nam geld van de aandeelhouder en gaf hem een korting voor het gebruik van deze fondsen. Het kopen van een appartement was in dit geval een soort risicovolle investering. Je zou bijvoorbeeld een huis in de opgravingsfase kunnen kopen voor 1,5 miljoen roebel en het klaarmaken met een marktwaarde van 2 miljoen. Nu heeft de ontwikkelaar veel minder reden voor zo'n vrijgevigheid: hij moet nog rente betalen aan de bank.

Appartementen in nieuwbouw zullen dus waarschijnlijk in prijs stijgen: bedrijven zullen niet met verlies opereren. Maar er is ook een krachtig afschrikmiddel: de koopkracht van de Russen. Voor goederen die te duur zijn, zijn er misschien gewoon geen handelaren. Volgens onderzoeken zijn kopers nu bereid om 5% van de prijs van het appartement te betalen voor veiligere transacties met geblokkeerde rekeningen.

De prijsstijging van gedeelde bouwobjecten kan de kosten van andere appartementen drukken. Maar de groeisnelheid hangt af van de markt. In 2018 stegen de huizenprijzen op de primaire markt en zonder wetten op geblokkeerde rekeningen met 4,35%, op de secundaire markt - met 1,58%.

Gaan de appartementen dan wel of niet in prijs stijgen?

Niemand kan hier met zekerheid iets over zeggen. De randvoorwaarden geven aan dat appartementen in prijs zullen stijgen. Maar de ontwikkelaars zelf hebben het hier vooral over. Het is mogelijk dat ze mensen gewoon pushen om appartementen te kopen voordat de wet op geblokkeerde rekeningen van kracht wordt. Bovendien bestaat het risico dat de prijzen voor dergelijke haastige klanten al worden verhoogd.

Wat in dit geval absoluut niet de moeite waard is, is haasten. Je riskeert haast om geld te geven aan een gewetenloze ontwikkelaar en een van de laatste bedrogen vastgoedinvesteerders te worden. Controleer het bedrijf zorgvuldig - Lifehacker heeft geschreven hoe het moet.

Maak je geen zorgen als je geen tijd hebt. Zelfs als de prijzen beginnen te stijgen, is het beter om een beetje te veel te betalen dan zonder appartement en zonder geld te zitten.

Wacht, wat gebeurt er met het geld als de bankvergunning wordt ingetrokken?

Een dergelijk risico is ook in de wet geregeld. Als de bank zijn vergunning verliest, zal het Depositoverzekeringsbureau het geld teruggeven - echter niet meer dan 10 miljoen. De verzekering is geldig totdat het appartement is verhuurd of totdat u het contract met de ontwikkelaar beëindigt.

Dus een geblokkeerde rekening lijkt op een aanbetaling?

Slechts ten dele, en de banken doen het op dat vlak heel goed. Dankzij de nieuwe wet gaan ze geld lenen aan ontwikkelaars en krijgen ze rente van hen. Terwijl ze het huis bouwen, kan de bank geld van geblokkeerde rekeningen "verdraaien" en er inkomsten uit krijgen. Nadat de appartementen in opdracht zijn gegeven aan de ontwikkelaar, maakt hij exact het bedrag dat u er in stopt over, zonder rente. In geval van faillissement van de ontwikkelaar krijgt u ook geld zonder rente. Het is duidelijk wie hier uiteindelijk zal winnen.

Dus, wat is het resultaat?

De bottom line is simpel:

1. Vanaf 1 juli 2019 wordt het kopen van onroerend goed in aanbouw veiliger, maar mogelijk duurder.
2. Het geld dat u voor het appartement betaalt, blijft op de bank staan totdat het huis in gebruik wordt genomen. Als de ontwikkelaar de verplichtingen schendt, worden deze aan u geretourneerd.
3. In geval van problemen met de bank, wordt het geld ook aan u teruggegeven, maar niet meer dan 10 miljoen roebel.
4. Het is in ieder geval niet nodig om overhaast een appartement te kopen - houd rekening met alle nuances. Maar als je een ontwikkelaar hebt gekozen en al een deal hebt gepland, kun je misschien wat geld besparen.