Een appartement kopen en er geen spijt van krijgen: deskundig advies

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 04:06

Samen met een vastgoedexpert zijn we erachter gekomen waar je op moet letten bij het kopen, waarom je het neemt en hoe je moet handelen als er minderjarigen onder de eigenaren zijn.

Waar moet je op letten bij het kiezen van een woning?

Wijkinfrastructuur

Het gebied moet zelfvoorzienend zijn, zodat de meeste objecten die u regelmatig zult bezoeken, zich, zo niet op loopafstand, dan toch minstens één of twee haltes van uw huis bevinden. De minimale set is een supermarkt (en bij voorkeur meerdere tegelijk, om niet in de rij te staan), een apotheek en een kliniek. Als het gezin al kinderen heeft of naar verwachting krijgt, moet er ook een school en een kleuterschool in de buurt zijn. Kijk verder volgens uw behoeften. Iemand heeft een fitnessclub nodig niet ver van huis, iemand heeft een joggingpark of een ingerichte ruimte nodig waar u kunt wandelen en uw hond kunt trainen.

Bij het onderzoeken van een appartement raad ik je aan om van algemeen naar specifiek te handelen. We kijken eerst naar de omgeving (algemeen), dan naar het huis en de omgeving, en dan pas naar het appartement (privé). Zoek uit wat er in de buurt is, of er de nodige infrastructuur en groen in de buurt is. Zorg ervoor dat er geen gevaarlijke industrieën in de buurt zijn.

Infrastructuur rond secundaire woningen is vaak beter dan in nieuwe gebieden. Koopt u een woning in een nieuwbouw, kijk dan hoe het gebied zich gaat ontwikkelen. Het is goed als de ontwikkelaar voor het comfort van de kopers zou zorgen en in het project niet alleen winkels op de eerste verdiepingen van huizen zou voorzien, maar ook een school met een kleuterschool op loopafstand.

Avito heeft meer verzameld over de verkoop van appartementen uit heel Rusland - er zijn zowel nieuwe gebouwen als secundaire woningen van de eigenaren. Met behulp van filters kunt u snel een handige optie vinden: selecteer het gebied van de stad, de oppervlakte van het appartement en het aantal kamers, het type huis en de gewenste verdieping - alleen geschikte aanbiedingen verschijnen in de zoekopdracht resultaten.

Zoek naar advertenties met de aanduiding "Online Display": dit betekent dat de verkoper of eigenaar klaar staat om u mee te nemen op een rondleiding door het appartement met behulp van een videolink via een kanaal van uw gemak - bijvoorbeeld Skype of WhatsApp. Daarnaast kunt u de eigenaar van het pand vragen om de staat van de entree, lift en aangrenzend terrein aan te tonen.

Toegankelijkheid van vervoer

Als je met drie overschrijvingen thuis moet komen, doet dat alle vreugde van het bespaarde geld en de succesvolle indeling van het appartement teniet. Locaties die geïsoleerd zijn van de belangrijkste transportaders zijn misschien niet zo aantrekkelijk als de verkoper beloofde. Als er relatief gezien maar één weg naar het gebied leidt, bereid je dan voor op regelmatige files. 's Ochtends en 's avonds staat het helemaal vol met auto's.

Probeer tijdens de piekuren van je toekomstige huis naar je werk en terug te pendelen en kijk of het openbaar vervoer regelmatig rijdt. Dit is de moeite waard, ook als u voornamelijk met de eigen auto reist. Soms is het gemakkelijker om tijd te besparen en met de bus naar huis te gaan dan vast te zitten in het verkeer. Maar houd er rekening mee dat in grote steden de kans om in de file te komen erg groot is met het openbaar vervoer over de grond. Let in dit geval op hoe snel en gemakkelijk je er kunt komen met de metro of trein.

Kijk ten slotte naar de omgeving door de ogen van een vaste bewoner, niet van een gast. Is het gemakkelijk om van de dichtstbijzijnde bushalte en metrostation naar je huis te lopen, of moet je door een woestenij waden waar geen lantaarns zijn? Is er een georganiseerde parkeerplaats of staat het erf vol met auto's? Dit zijn allemaal kleinigheden, maar ze beïnvloeden het wooncomfort, dus soms is het beter om geen geld te besparen en een optie te kiezen, zij het duurder, maar in een handig gebied.

Staat van het huis

Beperk je niet tot het inspecteren van het appartement en bestudeer de entree, het huis en de omgeving grondig.

Alena Kvach

Onderzoek het huis van buitenaf, bepaal waar het appartement is en controleer op eventuele schade aan de muren. Kijk waar de ramen uitkijken, of er horeca en 24-uurs gelegenheden in de buurt zijn, die de rust verstoren.

Let op de staat van de toegangswegen en trottoirs - als u zelfs in het warme seizoen tussen kuilen moet manoeuvreren, verandert de weg in de winter in een hindernisbaan. Zie hoe de binnenplaats is ingericht: zijn er banken en een plek om te sporten, een speeltuin.

Alena Kvach

Het is niet overbodig om met directe buren van nabijgelegen appartementen te communiceren en te zien welk contingent de bevolking van het huis is. Let op de staat van de liftgroepen en liften. Als het huis een vuilstortkoker heeft, moet u bij de buren navragen of er insecten en knaagdieren zijn, en ook uitzoeken hoe de nutsbedrijven en de VvE of de beheermaatschappij werken.

Staat appartement

Laat u niet misleiden door nieuwe reparaties - defecte bedrading, lekkende leidingen of illegale herontwikkeling kunnen erachter worden verborgen. Inspecteer het appartement overdag: zo kunt u het natuurlijke licht waarderen en kleine gebreken zoals sporen van lekkage opmerken. Overigens is het beter om opties te kiezen met ramen op het zuidwesten of zuidoosten, als u wilt dat de kamers overdag licht zijn.

Alena Kvach

Let in het appartement op mogelijke lekken en herontwikkelingen die de structurele elementen van de kamer schenden. Controleer de stroming van koud en warm water - in sommige huizen is dit een onherstelbaar probleem. Ik raad aan om de bonnen voor energierekeningen en revisie enkele maanden te bekijken. Sommige verenigingen van eigenaren hebben opties als videobewaking of beveiliging en schoonmaak in nutsbedrijven. Dit resulteert in een fors bedrag aan maandelijkse termijnen.

Als u tijdens het koude seizoen een appartement inspecteert, raakt u de batterijen aan en gaat u met uw hand langs de muren die aan de straat grenzen - ze mogen niet koud zijn. Ventilatie moet worden gecontroleerd in de keuken en badkamer. Bevestig een stuk papier aan de ventilatieopening - als het wordt aangetrokken door de ventilatieopening, is alles in orde.

Onderzoek de ramen en het balkon. Houd er rekening mee dat er geen strepen en sporen van schimmel rond de raamopeningen zijn en dat er niet uit de scheuren wordt geblazen. Controleer of het gemakkelijk is om de frames volledig te openen en schakel over naar de ventilatiemodus. Als de ramen uitkijken op een drukke straat, zorg er dan voor dat ze geluiden van buiten goed kunnen overstemmen.

Kijk naar de staat van de vloer, muren en plafond. Als er vreemde vlekken en strepen op het plafond zitten, zijn dit hoogstwaarschijnlijk de gevolgen van een overstroming. Je kunt nog steeds van bovenaf onderhandelen met de buren, maar wanneer het appartement zich op de bovenste verdieping bevindt en het lekkende dak de schuld is, zal het moeilijker zijn om de situatie recht te zetten. Loop door de kamers en controleer of de vloer niet kraakt of doorzakt onder je voeten. Onderzoek de hoeken - als je grijze vlekken op het behang ziet, is het schimmel. We zullen hem eruit moeten halen en opnieuw moeten repareren.

Wat te controleren alvorens te kopen?

Uittreksel uit de USRN

Zonder rekening te houden met de informatie uit het Unified State Register of Real Estate, loopt u het risico geld te verliezen als bijvoorbeeld woningen worden verkocht zonder een van de eigenaren op de hoogte te stellen. Een uittreksel helpt je te achterhalen hoeveel eigenaren het appartement daadwerkelijk heeft en wat de kenmerken zijn: zo kun je de exacte beelden achterhalen en de kamer vergelijken met het technische plan - je weet maar nooit, plotseling regelden de eigenaren een ongecoördineerde herontwikkeling.

Alena Kvach

Het is belangrijk om te begrijpen wat een inconsistente herontwikkeling is. Als het werd uitgevoerd ten koste van interne scheidingswanden in het appartement en de dragende muren niet worden aangetast, moet u een nieuw technisch paspoort bestellen bij het Bureau of Technical Inventory (BTI), dat de integriteit van de structurele elementen. Wanneer een huis met een gasfornuis de keuken combineert met een kamer, kan de indeling alleen worden gelegitimeerd door de keuken terug te brengen naar zijn oorspronkelijke geïsoleerde uiterlijk - bijvoorbeeld door de deuren en muren te herstellen.

Als er natte zones in het appartement zijn overgedragen, kunnen dergelijke wijzigingen niet worden gelegaliseerd. Dit dreigt in de toekomst met het feit dat bij verkoop van een woning op hypotheek de taxateur van een onafhankelijk taxatiebureau het object zal weigeren. We zullen moeten wachten op mensen die bereid zijn een appartement met herontwikkeling voor contant geld te kopen. Hierdoor daalt de marktwaarde van het onroerend goed en wordt de kring van kopers kleiner - 80% van de onroerendgoedtransacties wordt uitgevoerd met participatie van hypotheken.

Ook zal uit een uittreksel blijken of er sprake is van lasten op de woning. Er kan bijvoorbeeld beslag worden gelegd op onroerend goed voor schulden of verpand worden aan een bank. Het zal niet werken om zo'n appartement te kopen.

Avito behartigt de belangen van verkopers en kopers en zorgt ervoor dat transacties eerlijk en transparant verlopen. Alvorens te kopen, kunt u de woning hier controleren: een rapport van de USRN en ervoor zorgen dat alles in orde is met het appartement. Het rapport helpt u de kadastrale waarde van het object te achterhalen, op basis waarvan de onroerende voorheffing wordt berekend, toont het aantal eigenaren en de geschiedenis van hun verandering, evenals de aanwezigheid van lasten - bijvoorbeeld een hypotheek, beslag of huurovereenkomst. Dit alles helpt de risico's bij het kopen te verminderen. Voor de koper kost het rapport 299 roebel.

Voor verkopers is de afgifte van een uittreksel gratis, alle kosten worden gedekt door Avito. Persoonlijke gegevens in het rapport worden niet bekendgemaakt: er is geen appartementnummer of de namen van de eigenaren. Zo'n uittreksel helpt om een woning snel en winstgevend te verkopen - als de koper ziet dat alles schoon is met het object, is de kans groter dat hij akkoord gaat met de deal.

Identiteitsdocumenten van de eigenaar

Dit is een verzekering tegen aanrijdingen met oplichters: als je een appartement koopt van een persoon die zich voordoet als de eigenaar, dan krijg je te maken met de echte eigenaar van het onroerend goed. Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft er een waarmee je kunt controleren of het paspoort geldig is. Zorg ervoor dat de serie en het nummer, evenals de achternaam, voornaam en patroniem van de eigenaar overeenkomen met die aangegeven in de documenten van het appartement. Als de eigenaar na het kopen van een huis zijn paspoort heeft gewijzigd, kijk dan op zijn voorlaatste pagina - deze bevat informatie over eerder uitgegeven paspoorten.

Controleer dat met de burgerlijke staat van de eigenaar. Als hij een appartement heeft gekocht terwijl hij getrouwd was, dan wordt het appartement als mede-eigendom beschouwd. Een appartement verkopen zonder de toestemming van uw echtgenoot zal niet werken, dus vraag om een notariële toestemming voor de verkoop. Als de eigenaar gescheiden is, komt ook een rechterlijke uitspraak over de verdeling van het gemeenschappelijk vermogen van pas.

Alena Kvach

Hier moet u niet alleen letten op wanneer het appartement is gekocht, maar ook op wat de vorm van betaling was. Als een huis een week voor de bruiloft is gekocht op basis van een hypotheek of op afbetaling, en in het huwelijk hebben de echtgenoten samen betalingen gedaan, dan is voor een dergelijk appartement de toestemming van de echtgenoot of echtgenote nodig, aangezien een deel van het geld om de schuld werd gebruikt uit de algemene begroting. De verjaringstermijn na echtscheiding is drie jaar, daarna is geen toestemming meer nodig.

Een uitzondering vormen situaties waarin de huidige eigenaar een appartement cadeau heeft gekregen of heeft geërfd terwijl hij getrouwd was. Zulk eigendom behoort alleen hem toe.

Voor minderjarige eigenaren is het de moeite waard om de geboorteakte of het paspoort te controleren en de gegevens te vergelijken met de informatie in de huisvestingsdocumenten.

Alena Kvach

Als er minderjarige kinderen in het appartement zijn geregistreerd, kunnen ze vóór de transactie naar een andere plaats worden afgevoerd. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om een alternatief adres op te geven, het kind kan niet "naar nergens" worden ontslagen. Als de ouders verschillende inschrijfadressen hebben, is de toestemming van de tweede ouder nodig om het kind te ontslaan.

Wanneer minderjarige kinderen eigenaar zijn van een onroerend goed of een geheel object, is toestemming van de voogdij vereist. Ze zullen ervoor zorgen dat de nieuwe huisvesting de levensomstandigheden van het kind niet verslechtert en passende technische en andere kenmerken heeft, zoals de oppervlakte van het appartement, de oppervlakte van de locatie en toegang tot onderwijsinstellingen.

eigendomsbewijzen

Het zijn ook de legale. Als de eigenaar van een huis bijvoorbeeld het heeft geprivatiseerd, zal een dergelijk document een overeenkomst zijn over de overdracht van het appartement in eigendom. Bij aankoop van een object wordt de eigendom bevestigd door de met de vorige eigenaar gesloten koop- en verkoopovereenkomst. Het moet vergezeld gaan van een akte van aanvaarding en overdracht van onroerend goed en een ontvangstbewijs van de voormalige eigenaar van geld.

Als de eigenaar van het appartement het kocht terwijl het huis net werd gebouwd, zal het eigendomsdocument een overeenkomst zijn over gedeelde deelname aan de bouw met een akte van aanvaarding en overdracht van voltooide woningen.

In gevallen waarin het eigendom wordt bevestigd door een schenkingsovereenkomst of een certificaat van erfrecht, is het beter om een advocaat te raadplegen alvorens te kopen. Er kunnen bijvoorbeeld niet-verantwoorde erfgenamen verschijnen die een aandeel in een appartement claimen, en een frauduleus plan kan worden vermomd als een schenkingsovereenkomst.

Vragen over geregistreerd in het appartement

U hebt een bewijs van inschrijving nodig in het formulier nr. 9 - het laat zien wie er op dit moment in de kamer is geregistreerd. U kunt ook een archiefcertificaat afgeven om erachter te komen wie er eerder in het appartement heeft gestaan, en na te gaan of er onder deze mensen tijdelijk ontslagen zijn. Als die er zijn, is het beter om contact op te nemen met een advocaat.

U heeft ook een verklaring van uitschrijving nodig op formulier nr. 12. Er zijn personen op de lijst die om de een of andere reden uit het appartement zijn ontslagen: ze zitten bijvoorbeeld in een medische instelling, zitten in de gevangenis of zijn vertrokken missend. Als elke kolom "nee" bevat, is alles in orde, controleer anders bij de eigenaar wat er nu met deze mensen gebeurt.

Alena Kvach

Als bij ontvangst van een certificaat in formulier nr. 12 blijkt dat er een persoon is geregistreerd in het appartement die momenteel in de gevangenis zit, zou ik aanraden om dit object niet te behandelen. Na het uitzitten van zijn straf heeft een burger het recht om zich in te schrijven voor zijn vroegere woonplaats.

Certificaten van handelingsbekwaamheid

Als de verkoper door de rechtbank in zijn rechtsbevoegdheid werd beperkt of de betekenis van zijn acties niet begreep, kan de transactie nietig worden verklaard.

Alena Kvach

Als de persoon die in het appartement is geregistreerd arbeidsongeschikt blijkt te zijn, moet er rekening mee worden gehouden dat deze categorie mensen de onderzoeksprocedure voor de rechtbank ondergaat. Tijdens het onderzoek moet de arbeidsongeschiktheid van de burger worden erkend. Daarnaast wordt er ook een voogd aangesteld die de belangen van de wijk behartigt en ervoor zorgt dat de hervestiging in overeenstemming met de wet wordt uitgevoerd.

Vraag voor de zekerheid de eigenaar van het appartement om een attest van een psychiater en een narcoloog - dit is het bewijs dat hij nuchter is en niet geregistreerd staat. U kunt direct bij de transactie een specialist uitnodigen om een onderzoek uit te voeren.

Volmacht

Het is nogal riskant om een appartement niet van de eigenaar te kopen, maar van zijn vertegenwoordiger die bevoegd is om over het onroerend goed te beschikken. Maar als het niet anders kan, zorg dan dat alles in orde is met de volmacht. Het moet worden gelegaliseerd en u kunt twijfels over de authenticiteit van het document wegnemen met de hulp van de Federale Notariskamer. Vergelijk de gegevens van de opdrachtgever en vertegenwoordiger met wat er in hun paspoorten staat. Als de opdrachtgever niet naar de deal kan komen en het paspoort niet kan tonen, vraag dan om een notariële kopie te sturen. Let goed op de geldigheidsduur van de volmacht en zoek uit welke bevoegdheden de vertegenwoordiger heeft - misschien is hij niet gerechtigd om namens de opdrachtgever transacties af te sluiten.